Thực hiện pháp luật về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở

Hồ Quang Huy 

Trên cơ sở theo dõi tình hình thi hành pháp luật trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng (nhiệm vụ được nêu tại Quyết định số 228/QĐ-BTP ngày 30/01/2015 của Bộ Tư pháp ban hành Chương trình hành động của ngành Tư pháp triển khai thực hiện Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 03/01/2015 của Chính phủ)[1], chúng tôi có một số ý kiến trao đổi liên quan trực tiếp đến nghiệp vụ của các tổ chức tín dụng như sau:

1. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở[2]

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 của Luật Nhà ở thì một trong các điều kiện để nhà ở tham gia các giao dịch (trong đó có thế chấp) là nhà ở phải có Giấy chứng nhận về sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cũng quy định “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốnThủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nướcĐồng thời, để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, trên cơ sở quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về quyền tài sản (Điều 181, Điều 163, Điều 322...), Bộ Tư pháp đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản là các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng (trong đó bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở), cụ thể là Thông tư số 05/2011/TT-BTP, Thông tư số 22/2010/TT-BTP, Thông tư số 08/2014/TT-BTP…

Theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành thì quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở được đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quyền tài sản được quy định tạiĐiều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005[3] và quy định tại khoản 3 Điều 47 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010[4], ví dụ như: Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo các dự án xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt...

2. Thực tiễn thi hành các quy định về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở

Thực tiễn cho thấy, số lượng các trường hợp nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở tại các dự án đầu tư hiện chiếm một tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, qua theo dõi, chúng tôi nhận thấy có một số vấn đề bất cập sau đây phát sinh trong thực tiễn thi hành các quy định về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở:

a) Mô tả quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng, ví dụ như mô tả: quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà liền kề, nhà biệt thự…

b) Mô tả đối tượng là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất, do đó không thuộc thẩm quyền đăng ký của Trung tâm Đăng ký, ví dụ như mô tả: quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà liền kề, nhà biệt thự gắn liền với quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtQuyền tài sản phát sinh từ Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Quyền tài sản phát sinh từ chứng từ nộp tiền sử dụng đất; Quyền tài sản phát sinh từ hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở mà nhà ở đó không thuộc dự án đầu tư, phát triển nhà ở do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở...

c) Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp chưa giải quyết được mối quan hệ giữa chủ đầu tư, ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn, người mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Nội dung hợp đồng thế chấp chưa đề cập đến quyền của bên nhận thế chấp trong quá trình nhà ở hình thành.

đ) Việc áp dụng pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn thiếu thống nhất dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp, đồng thời kết quả đăng ký chưa được bảo vệ triệt để trong trường giải quyết các tranh chấp phát sinh trong thực tiễn. 

3. Khuyến nghị

Từ thực tiễn nêu trên, chúng tôi đề nghị các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp loại tài sản này, cần đặc biệt lưu ý một số khuyến nghị sau:

3.1. Tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản bảo đảm

Việc tìm hiểu thông tin về tài sản bảo đảm được thực hiện trước khi ký kết hợp đồng bằng phương thức trực tuyến hoặc gửi đơn yêu cầu cung cấp thông tin qua các phương thức truyền thống (trực tiếp, qua đường bưu điện, qua fax, qua thư điện tử) đến các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.

Theo quy định của Thông tư số 05/2011/TT-BTP thì đối với trường hợp tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì thông tin về giao dịch bảo đảm được tìm kiếm theo các tiêu chí sau đây:

a) Giấy tờ xác định tư cách pháp lý của bên bảo đảm, cụ thể như sau:

- Trường hợp bên bảo đảm là công dân Việt Nam thì tiêu chí tìm kiếm thông tin là họ và tên, số Chứng minh nhân dân.

- Trường hợp bên bảo đảm là tổ chức được thành lập theo pháp luật Việt Nam có đăng ký kinh doanh hoặc nhà đầu tư nước ngoài thì tiêu chí tìm kiếm thông tin là mã số thuế của tổ chức hoặc nhà đầu tư nước ngoài đó.

- Trường hợp bên bảo đảm là cá nhân nước ngoài thì tiêu chí tìm kiếm là họ và tên, số Hộ chiếu của cá nhân đó; người không quốc tịch cư trú tại Việt Nam thì tiêu chí tìm kiếm thông tin là họ và tên, số Thẻ thường trú của người đó.

- Trường hợp bên bảo đảm là tổ chức được thành lập theo pháp luật Việt Nam không có đăng ký kinh doanh thì tiêu chí tìm kiếm thông tin là tên đã được đăng ký theo quy định của pháp luật của tổ chức đó.

- Trường hợp bên bảo đảm là tổ chức được thành lập, hoạt động theo pháp luật nước ngoài thì tiêu chí tìm kiếm thông tin là tên đã được đăng ký tại cơ quan nước ngoài có thẩm quyền của tổ chức đó.

b) Số đăng ký giao dịch bảo đảm: Là loại số đặc định do hệ thống đăng ký tự động cấp, có tính riêng biệt (không trùng lặp) đối với từng giao dịch bảo đảm được đăng ký.

Trong giai đoạn hiện nay, chúng tôi cho rằng không nên tra cứu thông tin theo tiêu chí tài sản bảo đảm, vì pháp luật hiện hành không quy định nội dung bắt buộc phải mô tả khi đăng ký đối với tài sản là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (điều này khác với phương tiện giao thông cơ giới, khi đăng ký bắt buộc phải kê khai số khung).

3.2. Mô tả chi tiết, chính xác thông tin về quyền tài sản trong hợp đồng và trong nội dung đăng ký

Cần lưu ý phần mô tả tài sản phải quy định cụ thể tên của quyền tài sản, căn cứ pháp lý phát sinh quyền, giá trị thành tiền của quyền tài sản (nếu có) hoặc các thông tin khác có liên quan đến quyền tài sản. Việc mô tả chi tiết quyền tài sản sẽ giúp cho bên nhận bảo đảm thuận lợi hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời hạn chế các trường hợp bị từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trường hợp hợp đồng thế chấp do các bên lập, công chứng viên có thể hướng dẫn các bên mô tả tài sản trong hợp đồng thế chấp như sau: Quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận về việc mua bán nhà liền kề/nhà biệt thự theo (hoặc phát sinh từ) Hợp đồng số… ngày… tháng… năm …về việc mua bán/chuyển nhượng nhà biệt thự/nhà liền kề gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc Dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới (tên Dự án) tại địa chỉ (ghi rõ địa chỉ).

3.3. Chú ý một số thỏa thuận có tính dự liệu để hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp khi có tranh chấp

a) Ràng buộc rõ ràng, chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng thế chấp (ví dụ: Chủ đầu tư cần có cam kết về việc chưa dùng (hoặc đã rút bớt) nội dung thế chấp đối với căn hộ mà người mua có quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán; phối hợp chặt chẽ với bên nhận thế chấp trong quá trình người mua nhà thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng mua bán...)

b) Xác định rõ quyền của bên nhận thế chấp trong suốt quá trình nhà ở hình thành (ví dụ: Bổ sung thỏa thuận về việc khi nhà ở đủ điều kiện được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấp được ủy quyền thực hiện các thủ tục để đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Chú ý đến thỏa thuận về việc các bên sẽ thực hiện việc ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đủ điều kiện theo hướng dẫn của Thông tư liên tịch số 01/2014/NHNN-BXD-BTP-BTNMT và hợp đồng này là một bộ phận không thể tách khỏi hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai...). 

3.4. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở không mang tính bắt buộc, nhưng nếu thực hiện thì bên nhận thế chấp sẽ được hưởng thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2005. Chúng tôi cho rằng, ngoài việc kiểm soát chặt chẽ các tài liệu, chứng từ gốc liên quan đến hồ sơ pháp lý của tài sản, các tổ chức tín dụng cần thực hiện đăng ký, nhất là trong bối cảnh cơ chế kiểm soát tài sản hiện vẫn còn nhiều khiếm khuyết, bất cập và các tranh chấp liên quan đến tín dụng ngày càng tăng như hiện nay./.

[1] Xem điểm b khoản 3 Mục II Chương trình hành động của Ngành Tư pháp (ban hành kèm theo QĐ số  228/QĐ-BTP).

[2] Tại thời điểm hiện nay, các văn bản QPPL điều chỉnh trực tiếp gồm: Bộ luật Dân sự năm 2005,Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Thông tư số 05/2011/TT-BTP, Thông tư số 22/2010/TT-BTP, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, Thông tư số 22/2010/TT-BTP, Thông tư số 08/2014/TT-BTP.

[3] Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.

[4] Khoản 3 Điều 47 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 quy định: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Nguồn: http://moj.gov.vn (Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp) 

 

Ý kiến bạn đọc
Tham gia ý kiến về bài viết trên
Ý kiến của bạn:
Mã xác nhận:   Gửi