Một vài ý kiến đóng góp đối với quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi

ThS. Thái Chí Bình - Tòa án nhân dân thị xã Châu Đốc, tỉnh An Giang

Luật Đất đai là một trong những văn bản quy phạm pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình chính trị, xã hội cũng như quyền và lợi hợp pháp của người dân. Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã tạo ra khung pháp lý quan trọng trong việc khẳng định tư cách chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai; quyền của Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu) đối với đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, khiếu nại tố cáo về đất đai. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 còn quy định về giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó, vấn đề hòa giải cơ sở và việc phân định thẩm quyền giữa các các cơ quan hành chính với Tòa án được quy định chi tiết.

Do điều kiện kinh tế xã hội có nhiều thay đổi nên một số quy định của Luật Đất đai đã không còn phù hợp và kìm hãm sự phát triển kinh tế, xã hội nên cần có sự sửa đổi cho phù hợp. Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, phần quy định về giải quyết tranh chấp đất đai cũng có một số thay đổi góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong phạm vi bày viết này, tác giả chỉ đóng góp một vài ý kiến đối với quy định về hòa giải tranh chấp đất đai hay còn gọi là hòa giải cơ sở (tại Điều 196) và Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Điều 197) của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

1. Đối với quy định về hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):

Tranh chấp đất đai chủ yếu xuất phát từ nội bộ nhân dân, nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm. Bên cạnh đó, loại tranh chấp này ngày một nhiều và rất phức tạp. Do vậy, hoà giải ở cơ sở có kết quả vừa tăng cường đoàn kết trong nội bộ nhân dân, vừa giảm nhẹ một phần công việc của Toà án. Hoà giải cơ sở còn là một cơ hội để đương sự chuẩn bị chứng cứ chứng minh ra Toà án nếu hoà giải không thành. Với tầm quan trọng và mục đích mà hòa giải cơ sở đặt ra, tôi nhất trí với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục duy trì quy định về hòa giải cơ sở.

Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Nhìn chung quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giữ nguyên quy định của Điều 135 Luật Đất đai nhưng có những sửa đổi quan trọng là (1) bỏ thời gian hòa giải cơ sở và (2) quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc thực hiện kết quả hòa giải thành giữa các đương sự khi có sự thay đổi ranh giới thửa đất. Nhìn chung quy định mới có nhiều điểm tiến bộ. Tuy nhiên, những điểm mới này vẫn chưa khắc phục triệt để những vướng mắc đã gặp phải trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án thời gian qua.

Thứ nhất, việc bỏ quy định thời hạn hòa giải cơ sở

Với việc Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ thời gian hòa giải tranh chấp đất đai thì thời gian hòa giải sẽ theo quy định chung về hòa giải cơ sở do văn bản quy phạm pháp luật khác quy định.

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, hòa giải cơ sở vẫn đang được áp dụng theo quy định tại Pháp lệnh số 09/1998/PL-UBTVQH10 ngày 25/12/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về tổ chức và hoạt động hòa giải cơ sở và Nghị định số 160/1999/NĐ-CP ngày 18/10/1999 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh về tổ chức hoạt động hòa giải cơ sở. Tuy nhiên, 02 văn bản này không có quy định về thời hạn hòa giải cơ sở (từ khi có đơn đến khi kết thúc việc hòa giải).

Hiện nay, dự thảo Luật Hòa giải cơ sở đang đương đưa ra lấy kiến rộng rãi. Tuy nhiên, dự thảo của Luật Hòa giải cơ sở cũng chỉ quy định thời gian hòa giải bắt đầu từ khi có việc hòa giải và kết thúc khi có căn cứ kết thúc việc hòa giải (theo các Điều 14, 17 và 20 dự thảo Luật Hòa giải cơ sở) mà không ấn định thời hạn thực hiện hoạt động hòa giải.

Với việc không quy định thời gian hòa giải cơ sở trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và những vi phạm về thời hạn hòa giải trong thực tiễn thời gian qua thì thời gian hòa giải cơ sở sẽ dễ bị lạm dụng và kéo dài hơn.

Vì vậy, chúng tôi cho rằng, chưa cần thiết bỏ thời gian hòa giải cơ sở trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, để hạn chế việc kéo dài thời gian hòa giải cơ sở một cách không đáng, bên cạnh quy định thời gian hòa giải cơ sở, cần phải quy định cụ thể trình tự, thủ tục tiến hành hòa giải cơ sở trong luật và quy định trách nhiệm của cán bộ phụ trách hòa giải cơ sở khi để quá thời hạn hòa giải nhưng không có lý do chính đáng.

Thứ hai, việc không quy định thời gian hòa cơ sở được trừ vào thời hiệu khởi kiện

Quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về hòa giải cơ sở chưa khắc phục được bất cập về thời gian tiến hành hòa giải cơ sở với quy định về thời hiệu khởi kiện của đương sự trong thời gian qua. Bởi vì, theo quy định tại khoản 2 Điều 196 thì "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải” (giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai). Trong khi đó, việc hòa giải cơ sở cần phải có thời gian. Theo quy định tại khoản 1 Điều 197 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (tương tự quy định tại Điều 136 Luật Đất đai), khi một bên hoặc các đương sự không nhất trí với kết quả hòa giải cơ sở thì có quyền kiện đến Tòa án giải quyết trong trường hợp có 01 trong các loại giấy tờ được quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 166 Bộ luật tố tụng dân sự lại quy định "ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Tòa án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi”. Như vậy, giai đoạn Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện hòa giải không được trừ vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp sau khi tiến hành hoà giải ở Uỷ ban nhân dân cấp xã không thành, đương sự gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu khởi kiện, làm thiệt hai quyền lợi chính đáng của đương sự.

Vì vậy, để khắc phục bất cập này, kiến nghị bổ sung vào Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nội dung: "Thời gian hòa giải cơ sở không tính vào thời hiệu khởi kiện”.

Thứ ba, chưa có sự xác định những tranh chấp đất đai nào phải qua hòa giải cơ sở đã thể hiện sự bất cập trong thời gian quan

Theo quy định tại khoản 2 Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì, "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Theo quy định tại khoản 25 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (giữ nguyên quy định của khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai).

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 160, Điều 161 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì quyền của người sử dụng đất rất rộng bao gồm các quyền chung (đáng lưu ý là quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình tại khoản 5 Điều 160) và các quyền cụ thể (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất).

Như vậy, quyền của người sử dụng đất là rất rộng. Cho nên, với việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không giới hạn loại tranh chấp nào về quyền sử dụng đất phải qua hòa giải cơ sở nên về nguyên tắc, khi có tranh chấp liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đều phải qua hòa giải cơ sở bất kể là tranh chấp ai có quyền sử dụng thức đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế về quyền sử dụng đất…

Tuy nhiên, Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án. Hơn nữa, hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là "tranh chấp liên quan đến đất đai” và "tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, làtranh chấp ai có quyền sử dụng đất.

Thêm vào đó, các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã khó có khả năng nhận biết. Nếu giao các loại tranh chấp này cho Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm pháp luật.

Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc trong thời gian qua, kiến nghị bổ sung vào Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về việc xác định những tranh chấp đất đai phải qua hòa giải cơ sở và những tranh chấp đất đai không phải qua hòa giải cơ sở. Cụ thể, đối với các tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất, chia thừa kế về quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải cơ sở. Đối với các tranh chấp khác gồm: các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng trong vụ án hôn nhân và gia đình thì không bắt buộc phải qua hòa giải cơ sở.

Thứ tư, về thành phần những người tiến hành, tham gia hòa giải cơ sở

Theo quy định tại khoản 3 Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì "Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai”. Quy định này nhìn chung giữ nguyên như quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai. Tuy nhiên, các thành viên Mặt trận và các tổ chức xã hội là những ai thì dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng chưa được quy định rõ. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Tuy nhiên, các bên này bao gồm những ai? Chỉ cần nguyên đơn, bị đơn hay cần có thêm tất cả những người liên quan? Do chưa có hướng dẫn cụ thể nên dễ dẫn đến tùy tiện trong việc áp dụng mà hậu quả của nó có thể cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm hay Tòa án không chấp nhận biên bản hòa giải cơ sở do Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển đến.

Thực tiễn, đã xảy ra trường hợp, lúc ban đầu do chỉ nguyên đơn khởi kiện bị đơn nên Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải cơ sở giữa 02 chủ thể này. Trong quá trình giải quyết vụ án, khi phát sinh thêm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan thì Tòa án tạm đình chỉ giải quyết để hòa giải lại. Sau khi tiếp tục giải quyết vụ án, Tòa án lại tiếp tục tạm đình chỉ chờ hòa giải lại khi phát sinh thêm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khác. Cứ thế vụ án lại kéo dài nhưng việc hòa giải lại không có gì khác với lần trước, chỉ khác là hồ sơ sẽ có thêm biên bản hòa giải mới và vụ án kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên; các cơ quan có thẩm quyền tốn công sức, chi phí không đáng có.

Vì vậy, thiết nghĩ để khắc phục cách hiểu, áp dụng khác nhau, Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần quy định rõ thành phần các chức danh tiến hành hòa giải và thành phần các bên tranh chấp tham gia hòa giải theo yêu cầu của người khởi kiện. Khi hờ sơ đã chuyển sang Tòa án thụ lý thì không được hòa giải cơ sở lại.

Thứ năm, về giá trị pháp lý của biên bản hòa giải cơ sở thành

Theo khoản 5 Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì, "Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Đây là quy định khắc phục hạn chế quy định tại Điều 135 Luật Đất đai về việc thi hành những trường hợp hòa giải cơ sở thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất, chủ sử dụng đất. Bởi vì, thực tiễn hòa giải cơ sở thời gian qua cho thấy, nhiều vụ việc tranh chấp đất đai sau khi đã được chính quyền cơ sở sử dụng nhiều phương pháp và hòa giải thành công, nhưng sau đó một trong các bên tranh chấp lại gửi đơn yêu cầu giải quyết và các cấp chính quyền phải tiếp tục hòa giải, giải quyết lại vụ việc nên ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước nói chung.

Xét về bản chất, tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp dân sự và nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận tự nguyện phải được đặt lên hàng đầu. Cho nên, quy định như khoản 5 Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được xem là sự tôn trọng thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, quy định này lại không loại trừ những trường hợp thỏa thuận của các bên trong biên bản hòa giải vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội là chưa phù hợp. Thêm vào đó, việc chưa có cơ chế đánh tính hợp pháp của biên bản hòa giải cơ sở thành để đưa ra thi hành cũng sẽ gây ra nhiều hậu quả không hay về sau. Bởi vì, như đã nêu bên trên, năng lực chuyên môn của cán bộ tư pháp xã (cũng như thành phần các cơ quan tham gia hòa giải cơ sở) là có giới hạn nên họ sẽ khó biết những thỏa thuận nào là vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội. Nếu những thỏa thuận trái pháp luật, đạo đức xã hội, ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác (chưa tham gia hòa giải) sẽ kéo theo hệ lụy là phát sinh thêm tranh chấp mà việc khắc phục hậu quả không phải lúc nào cũng đơn giản như giải quyết tranh chấp ban đầu.

Trong khi đó, theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án chỉ ban hành quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự khi Tòa án tiến hành hòa giải mà các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận đó không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Hơn nữa, phạm vi của hòa giải cơ sở là thủ tục hành chính, hòa giải tiền tố tụng. Mục đích chủ yếu của hòa giải cơ sở là hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau những vi phạm pháp luật và tranh chấp nhỏ nhằm mục đích giữ gìn sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư.

Vì vậy, kiến nghị bổ sung vào khoản 5 Điều 196 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, "sau khi các bên hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì một trong các bên khởi kiện tại Tòa án để Tòa án xem xét công nhận sự thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự”. Từ đó, việc điều chỉnh ranh giới thửa đất, chủ sử dụng đất sẽ đảm bảo tính pháp lý của nó.

2. Đối với quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Điều 197 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi)

So sánh Điều 197 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với Điều 136 Luật Đất đai, chúng ta thấy có những thay đổi quan trọng sau: (1) Phân định rõ hơn thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường trong việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính; (2) Dành quyền lựa chọn cho người tranh chấp về việc khiếu nại tiếp theo hoặc khởi kiện bằng vụ án hành chính ra Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính và (3) Bắt buộc hình thức giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính phải bằng quyết định.

Tuy nhiên, chúng tôi chỉ có ý kiến đóng góp về sự bất cập trong việc quy định thẩm quyền của Tòa án theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi so với quy định về thẩm quyền, thời hiệu khởi kiện của Bộ luật tố tụng dân sự, Bộ luật dân sự và thực tiễn áp dụng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 197 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì "Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”. Quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ thay đổi từ thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử dụng đất” của khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai thành "tranh chấp đất đai” để có sự thống nhất khi áp dụng.

Trong khi đó, theo quy định tại khoản 25 Điều 3, Điều 160 và Điều 161 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được trích dẫn bên trên thì tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân rất rộng bao gồm: (1) Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất; (2) Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; (3) Thừa kế quyền sử dụng đất; (4) Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.

Với việc quy định như trên thì quy định về thẩm quyền của Tòa án theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có sự bất cập so với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền của Tòa án, thời hiệu như sau:

Thứ nhất, việc phân định thẩm quyền giải quyết giữa Tòa án với cơ quan hành chính

Một là, bất cập về thẩm quyền theo vụ việc và thẩm quyền theo lãnh thổ giữa quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Bộ luật tố tụng dân sự quy định thẩm quyền của Tòa án theo loại vụ việc, thẩm quyền theo lãnh thổ. Đối với thẩm quyền về vụ việc, Bộ luật tố tụng dân sự có sự phân chia thành tranh chấp về dân sự, kinh doanh thương mại, hôn nhân gia đình. Đối với thẩm quyền về lãnh thổ, Bộ luật tố tụng dân sự có sự phân chia thành thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn, thẩm quyền theo nơi có bất động sản… Tuy nhiên, khi xác định thẩm quyền theo lãnh thổ, Bộ luật tố tụng dân sự ưu tiên việc xác định thẩm quyền theo nơi có quyền sử dụng đất (bất động sản) trước thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn (khoản 1 Điều 35).

Thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền thì khi có nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp trong cùng vụ án (mỗi quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định thẩm quyền theo từng vụ việc khác nhau) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quan hệ pháp luật tranh chấp chính. Chẳng hạn, nếu đó là quan hệ pháp luật tranh chấp về hôn nhân gia đình, hợp đồng tín dụng thì dù vợ chồng có tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất hay các bên đương sự có tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (bảo đảm cho hợp đồng tín dụng) thì thẩm quyền của Tòa án vẫn được xác định theo nơi cư trú của bị đơn hoặc nơi hợp đồng tín dụng được ký kết, thực hiện mà không phải là nơi có quyền sử dụng đất (bất động sản).

Trong khi đó, với việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định tranh chấp đất đai bao gồm mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất thì khi xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì dù đó là tranh chấp về hôn nhân gia đình, hợp đồng tín dụng nhưng nếu các bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất (bất động sản) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án phải được xác định theo nơi có quyền sử dụng đất (bất động sản) mà không phụ thuộc quan hệ tranh chấp chính là quan hệ nào. Tức là, thẩm quyền theo lãnh thổ đối với nơi có bất động sản được ưu tiên áp dụng trước.

Hai là, cùng một loại quan hệ pháp luật tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng tùy thuộc vào yêu cầu của đương sự thì có khi vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án, có khi vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì quy định về hợp đồng dân sự thuộc Phần thứ ba – Nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự; các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc Phần thứ năm – Quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Trong khi đó, quy định về giao dịch dân sự thuộc Phần thứ nhất - Những quy định chung. Cho nên, về nguyên tắc, các quy định về hợp đồng dân sự và giao dịch về quyền sử dụng đất không được áp dụng qua lại cho nhau mà chúng chỉ có thể áp dụng qua lại với quy định về giao dịch dân sự.

Chính vì vậy, khi các bên xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất, chưa được cấp quyền sử dụng mà có tranh chấp thì việc xác định thẩm quyền của Tòa án hay của cơ quan hành chính còn phụ thuộc vào yêu cầu của nguyên đơn. Nếu nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án vì chúng được điều chỉnh theo quy định của Phần thứ ba – Nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự và Phần thứ nhất - Những quy định chung (có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu). Nếu đương sự yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì thẩm quyền lại của cơ quan hành chính, chứ không phải Tòa án vì khi đó quy định của Phần thức năm - Quy định về chuyển quyền sử dụng đất và quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được áp dụng để giải quyết.

Như vậy, việc phân định thẩm quyền giữa Tòa án với Ủy ban nhân dân chỉ dựa vào phần đất đó có 01 trong các loại giấy tờ do dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định là chưa phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 và khoản 7 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự thì Tòa án có thẩm quyền và giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự (khoản 3 Điều 25) và giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (khoản 7 Điều 25). Với quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì không còn phân biệt thẩm quyền của Tòa án giữa tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi thụ lý giải quyết những vụ án là các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất thì Tòa án không rõ áp dụng khoản nào của Bộ luật tố tụng dân sự để thụ lý, giải quyết

Cho nên, cần có thêm tiêu chí phân phân định thẩm quyền giữa Tòa án với cơ quan hành chính đối với tranh chấp đất đai cho phù hợp với quy định của Bộ luật tân sự, Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần quy định thêm tiêu chí phân định thẩm quyền giữa Tòa án với cơ quan hành chính như sau: việc giải quyết các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bất kể quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch có 01 trong các loại giấy tờ theo quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hay không đều thuộc thẩm quyền của Tòa án để tránh mâu thuẫn giữa quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các văn bản luật khác.

Thứ hai, về thời hiệu khởi kiện

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011 thì "tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện”.

Tuy nhiên, với quy định tranh chấp đất đai có nội hàm rộng như phân tích bên trên thì có trường hợp tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng vay hết thời hiệu nhưng hợp đồng thế chấp bảo đảm cho hợp đồng tín dụng còn thời hiệu hay trường hợp, thời hiệu khởi kiện về thừa kế đã hết nhưng tranh chấp về quyền sử dụng đất là đối tượng của quan hệ thừa kế tranh chấp lại không tính thời hiệu…

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 247 Bộ luật dân sự thì "Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm”. Tuy nhiên, với tranh chấp các giao dịch (hợp đồng) về quyền sử dụng đất (bản chất vẫn là hợp đồng dân sự) thì lại không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Từ các phân tích trên, cần có sự phân biệt những loại tranh chấp đất đai nào không tính thời hiệu và loại tranh chấp đất đai nào tính thời hiệu. Theo đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần quy định, những tranh chấp đất đai về việc xác định "ai là người có quyền sử dụng đất”, "chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn cũng như sau khi ly hôn” thì không tính thời hiệu; đối với các loại tranh chấp đất đai khác như: các tranh chấp về giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất … thì vẫn tình thời hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng dân sự, thừa kế …

Trên đây là một vài ý kiến đóng góp đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về quy định tại Điều 196 và Điều 197. Mong rằng, với những kiến nghị sửa đổi sẽ góp phần đưa các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phát huy hiệu quả hơn khi được thông qua.


Ý kiến bạn đọc
Tham gia ý kiến về bài viết trên
Ý kiến của bạn:
Mã xác nhận:   Gửi