Thế chấp tài sản theo pháp luật của Pháp và Thái Lan

ThS. Nguyễn Minh Oanh – Đại học Luật Hà Nội

Trong quan hệ nghĩa vụ và hợp đồng, việc một bên không thực hiện nghĩa vụ sẽ dẫn đến hậu quả xấu là quyền lợi của bên kia không thể được bảo đảm. Các biện pháp bảo đảm được đặt ra đã góp phần bảo đảm được lợi ích cho chủ thể mang quyền khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Một trong những biện pháp bảo đảm diễn ra phổ biến trên thực tế và được pháp luật của các quốc gia trên thế giới điều chỉnh là thế chấp. Qua bài viết này tác giả muốn tìm hiểu thế chấp theo pháp luật của Pháp và Thái Lan, từ đó so sánh với pháp luật Việt Nam, đánh giá những ưu và nhược điểm của pháp luật của từng quốc gia để tìm ra được những bài học kinh nghiệm góp phần hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản.

1.Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Pháp

Các quy định về thế chấp tài sản được quy định ở thiên XVIII Bộ luật Dân sự ( BLDS) Pháp về quyền ưu tiên và quyền thế chấp. Theo quy định đó thì thế chấp có những nội dung cơ bản sau:

1.1.Khái niệm và đặc điểm của thế chấp

Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp thì thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Qua khái niệm thế chấp được ghi nhận trong BLDS Pháp có thể nhận thấy thế chấp có đặc điểm sau:

- Thứ nhất, thế chấp là một quyền tài sản. Quyền thế chấp ở đây được hiểu là khi bên có nghĩa vụ vi phạm hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền trên bất động sản của chủ thể vi phạm và khi chủ thể mang quyền đó thực hiện việc đăng ký thế chấp theo đúng thủ tục và trình tự do pháp luật quy định thì chủ thể mang quyền đó sẽ được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản của bên có nghĩa vụ. Đây là một điểm rất khác biệt trong pháp luật của Pháp với pháp luật của các quốc gia khác trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân sự. Biện pháp thế chấp phải được sự thỏa thuận của bên có quyền và bên có nghĩa vụ và thông thường được xác lập ngay từ khi phát sinh nghĩa vụ chính. Còn nếu khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mà giữa hai bên không có một thỏa thuận bảo đảm nào thì bên có quyền không thể xử lý tài sản của bên có nghĩa vụ mà phải khởi kiện ra tòa án và khi đó nếu bên có nghĩa vụ có tài sản thì tòa án sẽ ra phán quyết và sẽ thi hành án trên khối tài sản của bên có nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ.

- Thứ hai, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Pháp chỉ là bất động sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì chỉ quyền đối với bất động sản của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế chấp, còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác. Đây là điểm khác biệt lớn so với pháp luật Việt Nam hiện hành, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [1] . Do đó, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Việt nam có thể là động sản hoặc bất động sản. Trước đây, theo quy định của BLDS 1995 thì pháp luật Việt Nam cũng quy định đối tượng của thế chấp là bất động sản để phân biệt với cầm cố. Tuy nhiên, đến nay điểm khác biệt của thế chấp và cầm cố theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành được thể hiện ở cách thức thực hiện là chuyển giao tài sản hoặc không chuyển giao tài sản.

1.2.Đối tượng của thế chấp

Theo quy định của Điều 2118 BLDS Pháp thì chỉ những tài sản sau mới được mang thế chấp:

- Bất động sản được sử dụng vào hoạt động thương mại và những vật phụ của bất động sản được coi như bất động sản;

- Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức đối với những bất động sản nói trên và những vật phụ của bất động sản trong thời gian có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức.

Bất động sản theo quy định tại Điều 517 BLDS Pháp được xác định dựa trên tính chất, mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản, bao gồm:

+ Đất đai và các công trình xây dựng là bất động sản do tính chất [2] ;

+ Các cối xay chạy bằng gió hay bằng nước, đặt cố định trên cột và là một bộ phận của công trình xây dựng cũng là bất động sản do tính chất [3] ;

+ Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản [4] ;

+ Các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngôi nhà hay một công trình được coi là bất động sản và là một bộ phận của tài sản mà nó gắn vào [5] ;

+ Súc vật và đồ vật mà chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác ruộng đất đó được coi là bất động sản do mục đích sử dụng;

+ Những vật sau đây cũng được coi là bất động sản do mục đích sử dụng khi chũng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruộng đất [6] ;

- Súc vật gắn với canh tác;

- Nông cụ;

- Hạt giống giao cho người thuê đất canh tác hoặc người cấy rẽ;

- Chim bồ câu nuôi trong chuồng;

-  Thỏ hoang trong rừng;

- Tổ ong mật;

- Máy ép, nồi hơi, nồi cất, chậu và thùng;

- Dụng cụ cần thiết cho việc khai thác các cơ sở rèn, cơ sở giấy và các nhà xưởng khác;

- Rơm rạ và phân bón.

+ Mọi đồ đạc mà chủ sở hữu gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định cũng được coi là bất động sản do mục đích sử dụng [7] .

Đồ đạc được coi là gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định của chủ sở hữu khi những đồ đạc đó được gắn bằng thạch cao, vôi, xi măng hoặc khi tách rời chúng có thể bị bẻ gãy, hư hỏng hoặc vỡ, hư hỏng phần tài sản nơi mà những vật ấy được gắn vào.

+ Hoa lợi từ bất động sản; các dịch quyền hay địa dịch; quyền khởi kiện nhằm đòi lại một bất động sản cũng được coi là bất động sản, do gắn liền với đối tượng là bất động sản [8] .

1.3.Các loại thế chấp

Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, thế chấp theo quy định của BLDS Pháp bao gồm 3 loại là: Thế chấp được xác định theo luật định, theo quyết định của tòa án hoặc theo thỏa thuận.

1.3.1.Thế chấp theo luật định [9]

Theo Nghị định số 55 – 22 ngày 04/01/1955 thì thế chấp theo luật định là việc thế chấp do pháp luật quy định. Thế chấp theo luật định được quy định trong luật khác và luật chuyên ngành, những quyền và quyền yêu cầu được bảo đảm bằng thế chấp theo luật định gồm:

- Quyền và quyền yêu cầu của vợ hoặc chồng đối với người kia;

- Quyền và yêu cầu của người chưa thành niên hoặc của người giám hộ đối với tài sản của người được giám hộ hoặc của người quản lý theo quy định của pháp luật;

- Quyền và yêu cầu của Nhà nước, tỉnh, xã và các đơn vị sự nghiệp đối với tài sản của người thu ngân và kế toán;

- Quyền và quyền yêu cầu của người được di tặng đối với di sản thừa kế theo quy định của pháp luật;

- Những quyền và quyền yêu cầu khác theo quy định của pháp luật.

1.3.2.Thế chấp tư pháp [10]

Thế chấp tư pháp là việc áp dụng biện pháp thế chấp theo bản án, quyết định của tòa án đối với người nhận được bản án đó dù đó là bản án xử có mặt hay vắng mặt, có thể là bản án sơ thẩm hay chung thẩm.

Thế chấp tư pháp còn là việc áp dụng thế chấp theo quyết định của trọng tài được tòa án cho thi hành và những quyết định của tòa án nước ngoài được tòa án Pháp công nhận và cho thi hành.

Trừ trường hợp người có nghĩa vụ viện dẫn quyền theo quy định của pháp luật, và tiếp theo trên cơ sở bản án của tòa án hoặc phương tiện khác, người có quyền được bảo đảm bằng thế chấp tư pháp có thể đăng ký quyền của mình trên tất cả các bất động sản hiện đang thuộc người có nghĩa vụ nhưng phải theo quy định tại Điều 2146 về thủ tục đăng ký. Với những điều kiện như trên, người có quyền có thể tiến hành đăng ký bổ sung trên những bất động sản sau này được nhập vào sản nghiệp của người có nghĩa vụ.

1.3.3.Thế chấp theo thỏa thuận [11]

Thế chấp theo thỏa thuận là việc thế chấp do các bên thỏa thuận với nhau. Thế chấp theo thỏa thuận chỉ có thể thực hiện bởi những người có năng lực chuyển nhượng bất động sản mang thế chấp. Tài sản của người chưa thành niên, của người thành niên được giám hộ và tài sản của người mất tích được tạm thời giao quyền chiếm hữu cho người khác chỉ có thể thế chấp với những lý do và theo những thể thức do luật định hoặc theo bản án.

Những người tuy có quyền đối với bất động sản, nhưng quyền đó phụ thuộc vào một điều kiện hoặc có thể bị hủy bỏ trong một số trường hợp chỉ có thể thực hiện thế chấp với những điều kiện đó.

Đối với những tài sản hiện có và chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ biện pháp bảo đảm nào không đủ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thì người có nghĩa vụ có thể thỏa thuận rằng tài sản mình có sau này sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ. Tương tự như vậy, trong trường hợp bất động sản hoặc nhiều bất động sản được mang thế chấp bị hư hại hoàn toàn hoặc bị xuống cấp đến mức những tài sản đó không đủ để đảm bảo nghĩa vụ, thì người có quyền có thể hoặc kiện yêu cầu thực hiện ngay nghĩa vụ hoặc yêu cầu có tài sản thế chấp bổ sung. Việc thế chấp đã xác lập có thể  có hiệu lực đối với những sửa chữa, cải tạo cho bất động sản thay thế.

Trong trường hợp một người có quyền xây dựng công trình trên đất của người khác, người đó có thể tiến hành thế chấp đối với công trình dù công việc xây dựng mới bắt đầu hoặc chỉ là dự án. Trong trường hợp xóa bỏ công trình, thế chấp xác lập trên công trình đó sẽ đương nhiên được chuyển sang những công trình mới trên cùng địa điểm với công trình bị phá bỏ.

Thế chấp theo thỏa thuận chỉ có thể thực hiện dưới hình thức văn bản công chứng trước hai công chứng viên hoặc trước một công chứng viên và hai người làm chứng.

Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì thế chấp theo thỏa thuận có những nét tương đồng với thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đối với thế chấp theo thỏa thuận thì bất động sản là đối tượng của thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

1.4.Đăng ký thế chấp

Theo quy định tại Điều 2146 BLDS Pháp, thế chấp theo luật định, theo quy định của tòa án hoặc theo thỏa thuận phải được đăng ký tại phòng đăng ký giao dịch bảo đảm nơi có tài sản.

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không được mặc nhiên tiến hành việc đăng ký; việc đăng ký chỉ được thực hiện trên những bất động sản nhất định theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.

Trong mọi trường hợp việc đăng ký thế chấp đối với bất động sản phải chỉ rõ từng bất động sản, xác định rõ nơi có bất động sản chính xác ở đâu, không được chỉ dẫn chung, dù là giới hạn ở một vùng lãnh thổ nhất định.

Ngoài ra, BLDS Pháp còn quy định rất chi tiết, cụ thể về mẫu đơn đăng ký, thủ tục đăng ký, thời hạn đăng ký, đăng ký gia hạn, phí đăng ký, xóa đăng ký và rút bớt đăng ký…

1.5.Thứ tự thế chấp [12]

Giữa những người có thẩm quyền, việc thế chấp, dù là thế chấp theo luật định, theo bản án hay theo thỏa thuận chỉ được xếp thứ tự căn cứ vào ngày, tháng người có quyền tiến hành đăng ký tại cơ quan giao dịch bảo đảm theo thể thức do pháp luật quy định.

Nếu nhiều đăng ký thế chấp được thực hiện cùng một ngày đối với một bất động sản, thì căn cứ vào ngày, tháng của chứng thư đăng ký, đăng ký thế chấp nào sớm hơn sẽ được xếp ở hàng trước dù thứ tự trong sổ đăng ký như thế nào. Tuy nhiên, những đăng ký phân chia di sản thừa kế và những đăng ký thế chấp theo luật định dưới đây sẽ được xếp ở hàng trước so với những đăng ký thế chấp theo luật định khác hoặc theo thỏa thuận tiến hành cùng ngày:

- Quyền và quyền yêu cầu của vợ hoặc chồng đối với người kia;

- Quyền và quyền yêu cầu của người chưa thành niên hoặc của người giám hộ đối với tài sản của người giám hộ hoặc của người quản lý theo quy định của pháp luật;

- Quyền và quyền yêu cầu của Nhà nước, tỉnh, xã và các đơn vị sự nghiệp đối với tài sản của người thu ngân và kế toán.

“Nếu có nhiều đăng ký được tiến hành cung một ngày đối với một bất động sản trên cơ sở những chứng thư quy định tại đoạn 2 nhưng ngày, tháng của những chứng thư này là như nhau, hoặc có nhiều đăng ký được tiến hành cùng một ngày trên một bất động sản vì lợi ích của những người yêu cầu có quyền ưu tiên và được bảo đảm bằng thế chấp quy định tại đoạn 3 thì các đăng ký này có giá trị như nhau dù thứ tự trong sổ đăng ký nêu trên như thế nào”.

Thứ tự ưu tiên giữa những người có quyền ưu tiên hoặc được đảm bảo bằng thế chấp và những người có kỳ phiếu nếu những kỳ phiếu này được bảo đảm bằng các tài sản được coi là bất động sản, được xác định dựa vào ngày, tháng công bố các chứng thư đó; việc công bố kỳ phiếu do các quy định chuyên ngành điều chỉnh.

Ngoài ra, pháp luật của Pháp còn có quy định riêng về thế chấp theo luật định giữa vợ và chồng ( từ Điều 2135 đến Điều 2142); Những quy định riêng về thế chấp theo luật định trong trường hợp giám hộ (Từ Điều 2143 đến Điều 2145).

1.6.Hiệu lực của thế chấp đối với người thứ ba nắm giữ tài sản [13]

Người có quyền thế chấp đã đắng ký đối với một bất động sản tiếp tục có quyền đối với bất động sản đó, cho dù bất động sản được chuyển vào tay người khác, để được xếp thứ tự và được thanh toán theo thứ tự các quyền yêu cầu của họ hoặc theo thứ tự đăng ký của họ.

Nếu người thứ ba nắm giữ tài sản không tiến hành những thủ tục theo quy định của pháp luật để thanh toán quyền sở hữu của mình thì theo hiệu lực của việc đăng ký, người này bị coi như người có nghĩa vụ đối với các nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, được hưởng các kỳ hạn và thời hạn nhu người có nghĩa vụ đầu tiên. Trong trường hợp này, người thứ ba nắm giữ tài sản phải trả toàn bộ số vốn và lãi đã đến hạn, dù số tiền là bao nhiêu, hoặc phải từ bỏ hoàn toàn bất động sản đã thế chấp.

Nếu người thứ ba nắm giữ tài sản không thực hiện một trong những nghĩa vụ nói trên, người có quyền thế chấp có thể bán bất đống sản thế chấp.

Người thứ ba nắm giữ tài sản có thể bị kiện đòi bồi thường nếu do hành vi của mình hoặc do sơ suất để xảy ra những hư hỏng gây thiệt hại cho người có quyền thế chấp; người này chỉ có thể đòi trả lại những chi phí bảo quan và chi phí sửa chữa không vượt quá phần giá trị gia tăng do việc sửa chữa đem lại.

Người thứ ba nắm giữ tài sản phải chịu trách nhiệm về những hoa lợi của bất động sản bị thế chấp kể từ ngày nhận được giấy yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc từ bỏ bất đống sản thế chấp, hoặc kể từ ngày nhận được giấy yêu cầu mới nếu vụ kiện đã bị bỏ trong ba năm.

Người thứ ba nắm giữ tài sản đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp hoặc đã từ bỏ bất động sản thế chấp có thể kiện đòi quyền bảo đảm đối với người có nghĩa vụ chính.

1.7. Chấm dứt thế chấp

Theo quy định tại Điều 2180, quyền thế chấp chấm dứt trong những trường hợp sau đây:

- Do nghĩa vụ chính chất dưt;

- Do người có quyền từ bỏ thế chấp;

- Do việc thực hiện những thể thức và điều kiện quy định cho người thứ ba nắm giữ tài sản nhằm giải trừ tài sản họ được sở hữu khỏi quyền thế chấp;

- Do thời hiệu.

Nếu tài sản nằm trong tay người có nghĩa vụ thì người này có quyền sở hữu theo thời hiệu đối với tài sản căn cứ vào kiện đòi hưởng quyền thế chấp.

2. Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Thái Lan

Thế chấp được quy định tại Bộ luật Dân sự và Thương mại (BLDS & TM) Thái Lan Tiêu đề XII từ Điều 702 đến Điều 746, bao gồm những nội dung chính sau đây:

2.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tại sản cho một người khác khác, goi là người nhận thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho người thế chấp.

Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho người thứ ba hay chưa [14] .

Qua khái niệm thế chấp được quy định Điều 715 BLDS & TM Thái lan có thể nhận thấy thế chấp theo pháp luật Thái Lan có những đặc điểm sau:

Thứ nhât, thế chấp là một hợp đồng, tức là có sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữ các bên là bên có quyền và bên có nghĩa vụ.

Thứ hai, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vì thế chấp có chức năng bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ. Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Thứ ba, tài sản là đối tượng của thể chấp vẫn do bên bảo đảm giữ. Quy định này thể hiện đặc điểm riêng biệt của thế chấp ó với cầm cố theo pháp luật Thái Lan, vì theo quy định tại Điều 747 thì cầm cố là một hợp đồng qua đó một người gọi là người cầm cố giao cho một người khác gọi là người nhận cầm cố một động sản, để đảm bảo cho việc thi hành một nghĩa vụ.

2.2. Đối tượng thế chấp [15]

Theo quy định của pháp luật Thái Lan thì đối tượng của thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản. Trong hợp đồng thế chấp các bên phải chỉ rõ tài sản thế chấp.

Bất cứ loại bất động sản nào cũng có thể được thế chấp. Còn đối với động sản thì về nguyên tắc chỉ những động sản có đăng ký quyền sở hữu mới trở thành đối tượng của thế chấp. Theo quy định tại Điều 703 BLDS & TM Thái Lan thì những loại động sản dưới dây có thể được thế chấp, miễn là những động sản đó đã được đăng ký đúng luật:

-          Tàu  hoặc thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, sà lan máy hoặc tàu máy có trọng tải 5 tấn trở lên;

-          Những nhà nổi;

-          Gia súc lơn;

-          Bất kể loại đống ản nào khác mà luật pháp quy định phải đăng ký cho mục đích đó.

Tài sản là đối tượng của thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Theo quy định của pháp luật Thái Lan thì tài sản không thể đem thế chấp. trừ phi chính người chủ sở hữu của tài sản đó được thực hiện. Một người có thể thế chấp tài sản của minh để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ của một người khác. Một người mà quyền sở hữu tài sản của mình phụ thuộc vào một điều kiện, thì chỉ có thể thế chấp tài sản theo đúng điều kiện đó.

Đối với trường hợp thế chấp nhiều tài sản để thực hiện một nghĩa vụ, pháp luật Thái Lan quy đinh: Việc thực hiện một và cùng một nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng việc thế chấp nhiều tài sản thuộc về một hay nhiều chủ sở hữu.

Các bên có thể thỏa thuận rằng:

-          Người nhận thế chấp sẽ được thực thi quyền của mình đối với những tài sản theo một thứ tụ riêng biệt.

-          Mỗi một tài sản chỉ bảo đảm thực hiện đối với  một phần riêng biệt của nghĩa vụ.

Đối với trường hợp thế chấp một tài sản để đảm bao thực hiện nhiều nghĩa vụ thì pháp luật Thái lan có quy đinh: Mặc dù trong hợp đồng có thể có điều khoản quy định khác, một tài sản thế chấp cho một người có thể được thế chấp cho một người khác trong thời gian đang thực hiện hợp đồng trước đó.

2.3. Thời hạn thế chấp

Thời hạn thế chấp theo quy định của pháp luât Thái Lan do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Theo đó, trước khi nghĩa vụ đến hạn thi hành, bất cứ một sự thỏa thuận nào cho người nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện trở thành người sở hữu tài sản thế châp, hoặc có quyền định đoạt tài sản đó trái với những quy định về thi hành hợp đồng thế chấp, đều bị coi là vô hiệu.

2.4. Hình thức của hợp đồng thế chấp

Là một hợp đồng bảo đảm, hình thức của hợp đồng thế chấp theo quy định của pháp luât Thái Lan cũng rất chặt chẽ. Theo quy định tại Điều 714 BLDS & TM thì hợp đồng thế chấp phải được ghi nhận bằng văn bản và phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

2.5. Phạm vi thế chấp

Theo quy định của pháp luật Thái Lan thì tài sản thế chấp sẽ bảo đảm cho việc thi hành nghĩa vụ chính và cho cả những khoản phụ sau:

-          Tiền lãi;

-          Bồi thường trong trường hợp không thi hành nghĩa vụ;

-          Phí tổn cưỡng chế hợp đồng thế chấp.

Bên cạnh đó, bất kỳ tài sản nào đã được dùng để thế chấp thì được hiểu là để bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ. Theo quy định tài Điều 716 và Điều 717, Điều 718 thì hợp đồng thế chấp, ngay cả sau khi đã thực hiện được một phần, bao gồm tất cả những tài sản thế chấp và toàn bọ từng tài sản trong số đó. Nếu một tài sản thế chấp được chia ra thành nhiều phần, thì hợp đồng thế chấp vẫn tiếp tục được  thực hiện bất chấp bao gồm một hoặc tất cả những phần đó. Tuy nhiên, các phàn có thể được chuyển nhương, tách khỏi hợp đồng thế chấp với sự đồng ý của người nhận thế chấp. Sự đồng ý này không được sử dụng để chống lại một người thứ ba, trừ khi nó đã được đăng ký.

Hợp đồng thế chấp bao hàm tất cả những vật có liên quan đến tài sản thế chấp, tuy nhiên phụ thuộc vào ba hạn chế sau [16] :

- Thứ nhất, hợp đồng thế chấp đất đai không bao gồm nhà của mà người thế chấp xây trên đất đó sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, trừ phi trong hợp đồng có quy định một điều khoản đặc biêt về vấn đề đó.

Tuy nhiên, trong bất kể trường hợp nào, người nhận thế chấp có thể đem bán những nhà cửa đó cùng với đất đai, những người đó chỉ có thể thực hiện quyền ưu tiên đối với số tiền thu được do bán đất.

- Thứ hai, hợp đồng thế chấp nhà cửa được xây hoặc những công trình được làm trên hoặc dưới mặt đất của một người khác thì không bao gồm đất đó, và ngược lại.

- Thứ ba, hợp đồng thế chấp không bao gồm những hoa lợi của tài sản thế chấp, trừ khi người nhận thế chấp đã thông báo cho người thế chấp hoặc người được chuyển nhượng biết về ý định của mình thi hành hợp đồng thế chấp.

2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp

2.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Có quyền ưu tiên nếu tài sản thế chấp được chuyển dịch cho chủ thể khác. Khi một tài sản đã được thế chấp và một sự chuyển dịch, hoặc một quyền cụ thể nào khác được đăng ký sau khi đăng ký thế chấp mà không có sự đồng ý của người nhận thế chấp thì hợp đồng thế chấp đó được ưu tiên trước quyền chuyển dịch hoặc quyền cụ thể nào khác nói trên; và quyền này bị xóa bỏ trong đăng ký, một khi sự tồn tại của nó là phương hại đến những quyền của người nhận thế chấp trong việc thi hành hợp đồng thế chấp.

- Có quyền yêu cầu sửa chữa tài sản thế chấp hoặc bồi thường thiệt hại. Nếu tài sản thế chấp bị tổn thất, hoặc nếu một trong những tài sản thế chấp bị mất, hoặc bị thiệt hại mà vì thế, sự bảo đảm trở nên thiếu hữu hiệu, thì người nhận thế chấp có thể thi hành hợp đồng thế chấp ngay lập tức, từ phi người thế chấp không phạm lỗi và đề nghị hoặc thế chấp một tài sản khác có đủ giá trị để đảm bảo, hoặc sửa chữa tổn thất trong vòng một thời gian hợp lý.

2.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

- Quyền yêu cầu người khác mắc nợ thanh toán. Một người thế chấp đã thế chấp tài sản của minh như sự bảo đảm để một người khác thi hành nghĩa vụ và đã thi hành nghĩa vụ thay cho người mắc nợ, để tránh việc cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp, có quyền đòi người mắc nợ hoàn lại số tiền đã thi hành.

- Có nghĩa vụ phải bảo đảm thi hành nghĩa vụ cho người mắc nợ. Khi một bên hoặc nhiều bên người thế chấp các tài sản của họ một các riêng rẽ, như sự bảo đảm để một người khác thi hành nghĩa vụ đó và cũng một nghĩa vụ và không quy định rõ thứ tự thì người thế chấp đã thi hành nghĩa vụ đó hoặc người có hợp đồng thế chấp tài sản bị cưỡng chế thi hành thì không có quyền khiếu nại lại những người thế chấp khác.

- Quyền được miễn trách nhiệm. Khi nhiều người thế chấp các tài sản của minh một cách riêng rẽ như sự bảo đảm để một người khác thi hành một và cùng một nghĩa vụ, có xác định thứ tự, thì việc người nhận thế cháp miễn trách nhiệm có một trong số những người thế chấp, sẽ miễn cả trách nhiệm cho những người thế chấp sau đó, trong phạm vi thiệt hại mà vì đó họ phải gánh chịu.

2.7. Cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp

- Một hình thức xử lý thế chấp theo quy định của pháp luât Thái lan là cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp. Để cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp, người nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản cho người mắc nợ để người đó thi hành nghĩa vụ của mình trong vòng một thời hạn hợp lý đã được ấn định trong thông báo. Nếu người mắc nợ không làm đúng như đã nói, thì người nhận thế chấp có thể thưa kiện trước tòa án đề nghị ra lệnh tịch biên tài sản thế chấp để đem bán đấu giá.

- Người nhận thế chấp có quyền khiếu nại đòi kết thúc sớm hợp đồng thế chấp, tùy thuộc vào những điều kiện dưới đây:

+ Người mắc nợ đã không trả lại trong 5 năm;

+ Người thế chấp đã không chứng minh được trước tòa là giá trị của tài sản thế chấp lớn hơn số tiền mắc nợ; và

+ Không có những hợp đồng thế chấp khác được đăng ký hoặc những quyền ưu tiên đối với cùng tài sản đó.

-Khi một và cùng một tài sản được thế chấp cho nhiều người nhận thế chấp thì họ được xếp thứ tự theo ngày giờ đăng ký, và hợp đồng thế chấp sớm hơn sẽ được thỏa mãn trước những người sau. Người nhận thế chấp đăng ký sau không có quyền thi hành quyền của minh gây ra thiệt hại cho người đăng ký cho mình.

- Những khoản tiền thực tế thu được sau khi bán đấu giá sẽ được phân chia cho những người nhận thế chấp, theo thứ tự của họ và số dư, nếu có, sẽ được giao lại cho người thế chấp.

- Nếu trị giá ước tính của tài sản trong trường hợp kết thúc sớm hợp đồng thế chấp, hoặc khoản tiền thực tế thu được trong trường hợp bán đấu giá thấp hơn số tiền nợ thì người mắc nợ thi hành nghĩa vụ không phải chịu về số tiền chênh lệch.

- Khi nhiều tài sản được thế chấp để bảo đảm cho cùng một nghĩa vụ và không quy định thứ tự, thì người nhận thế chấp có thể thực thi quyền của mình đối với tất cả hoặc bất cứ tài sản nào, với điều kiện là người đó không làm như vậy đối với nhiều tài sản hơn mức cần thiết để thỏa mãn quyền của mình.

Nếu người nhận thế chấp thực thi quyền của minh đối với tất cả tài sản của nhà nước, thì việc gánh vác nghĩa vụ được chia theo giá trị tương tứng của những tài sản đó trừ khi số tiền của các hợp đồng thế chấp đã được quy định rõ trong từng tài sản, và trong trường hợp đó, việc phân chia được thực hiện theo số tiền tương ứng của các hợp đồng thế chấp đối với những tài sản đó. Tuy nhiên, nếu người nhận thế chấp thực thi quyền của minh đối với một trong những tài sản đó, thì người nhận thế chấp đó có thể được thi hành toàn bộ nghĩa vụ đối với tài sản đó.

Trong trường hợp đó, người nhận thế chấp đứng ở thứ tự liền sau được coi là người bắn nợ đối với người nhận thế chấp trước mình và có thể thi hành hợp đồng thế chấp thay cho người đó trong phạm vi số tiền mà người nhận thế chấp trước đó có thể nhận được từ những tài sản khác theo quy định của đoạn trên.

- Khi người nhận thế chấp có ý định cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp đối với người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp thì người nhận chuyển nhượng phải được tống đạt một thông báo bằng văn bản một tháng trước khi cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp đó.

2.8. Chấm dứt thế chấp

Theo quy định tại Điều 744 BLDS & TM Thái Lan thì một hợp đồng thế chấp có thể bị chấm dứt:

-          Khi chấm dứt nghĩa vụ được giao bảo đảm theo cách khác ngoài việc hết thời hiệu;

-          Khi có sự thôi ràng buộc người thếc hấp vào hợp đồng thế chấp và xác định bằng văn bản;

-          Khi có sự miễn trừ cho người thế chấp;

-          Khi có sự hủy bỏ hợp đồng thế chấp;

-          Do việc bán đấu giá tài sản thế chấp theo lệnh tòa an, như là kết quả của việc cưỡng chế thi hành hoặc hủy bỏ hợp đồng thế chấp.

Người nhận thế chấp co thể cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp ngay cả sau khi nghĩa vụ được bảo đảm đã bị xóa bỏ vì hết thời hiệu, nhưng tiền lời còn thiếu của hợp đồng thế chấp không được tính để cưỡng chế cho thời hạn quá 5 năm.

3. Một số gợi mở cho Việt Nam

Qua nghiên cứu pháp luật của Pháp và Thái Lan có thể nhận thấy pháp luật Việt Nam trong thời gian tới khi có sửa đổi BLDS về chế định  thế chấp có thể tham khảo pháp luật của một số quốc gia khác trên thế giới, trong đó có pháp luật của Pháp và Thái Lan:

Thứ nhất, về tài sản thế chấp

Pháp luật của Thái Lan cho phép dùng tài sản của người thứ ba để mang đi thế chấp. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì tài sản mang đi thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp [17] . Điều này là chưa phù hợp bởi lẽ một trong những nguyên tắc được pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận là nguyên tắc tự định đoạt. Thế chấp là một hợp đồng dân sự, do đó việc thỏa thuận của các bên không vi phạm điều cấm của pháp luật cần phải được tôn trọng. Hơn nữa, quy định này cũng không hoàn toàn thống nhất với quy định về tài sản bảo đảm được quy định trong Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm: “Tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”. Chính vì có quy định không thống nhất như vậy đã dẫn đến cách hiểu là nếu dùng tài sản của người thứ ba để thế chấp thì đó là biện pháp bảo lãnh chứ không phải thế chấp. Cách hiểu này cũng chưa thực sự chính xác, ví dụ như trong trường hợp một người cho người khác mượn tài sản và đồng ý cho việc dùng tài sản đó để thế chấp thì đó không thể được hiểu là biện pháp  bỏa lãnh. Chính vì vậy, Điều 432 BLDS trong thời gian tới nên quy định theo hướng sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc của người thứ ba nếu được người thứ ba đồng ý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia ( gọi là bên nhận thế chấp ) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế châp”.

Ngoài ra, pháp luật Việt Nam công nhận tất cả các loại tài sản dù là động sản hay bất động sản, tài sản hiện có hay tài sản hình thành tỏng tương lai đều trở thành đối tượng của thế chấp. Quy định này mang tính kahr thi và không đảm bảo được độ an toàn cho chủ thể mang quyền trong thường hợp tài sản thế chấp là tài ản không đăng ký sở hữu. Trong trường hợp này, việc định đoạt, chuyển nhượng đối với tài sản thế chấp là rất dễ dàng. Chính bởi vậy, việc công nhận cả những tài sản này cũng trở thành đói tượng của thế chấp không những không đảm bảo được quyền lợi của chủ thể mang quyền mà còn có thể đme lại rủi ro cho những người được chuyển nhượng tài sản thế chấp. Về quy định này, pháp luật Việt Nam có thể tham khảo pháp luật của Thái Lan, chỉ nên quy định bất động sản và những động sả có đăng ký quyền sở hữu mới có thể trở thành đối tượng của thế chấp.

Thứ hai, về phạm vi bảo đảm

Pháp luật của Pháp và Thái Lan đều xác định phạm vi bảo đảm bao gồm toàn bộ nghĩa vụ chính và phần phụ phát sinh như tiền lãi, tiền bồi thương thiệt hại, và còn bao gồm cả các chi phí cưỡng chế, chi phí tố tụng…Pháp luật Việt Nam cũng nên quy định cụ thể và rõ ràng hơn về vấn đề này. Nghĩa vụ cần được bảo đảm là nghĩa vụ chính của bên có nghĩa vụ và những chi phí phát sinh từ nghĩa vụ chính hoặc do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ gây ra. Do đó, những chi phí phát sinh đó được xác định thuộc phạm vi bảo đảm là hoàn toàn phù hợp và sẽ đảm bảo được quyền lợi chính đáng cho bên mang quyền. Chính bởi vậy, pháp luật Việt Nam ngoài nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự thì cũng cần ghi nhận phạm vi bảo đảm bao gồm cả tiền phạt vi phạm, chi phí tố tụng, cưỡng chế và các chi phí hợp lý khác phát sinh từ nghĩa vụ chính.

Thứ ba, về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm nhà cửa mà người thế chấp xây trên đất đó sau khi ký kết hợp đồng thế chấp. Đây là một dạng giao dịch diễn ra phổ biến tại Việt Nam. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể cách thức xử lý trong trường hợp này. Qua nghiên cứu có thể nhận thấy pháp luật Thái Lan quy định về vấn đề này khá phù hợp, có thể là bài học kinh nghiệm cho pháp luật Việt Nam đó là: “Trong bất kể trường hợp nào, người nhận thế chấp có thể đem bán những nhà cửa đó cùng với đất đai, những người đó chỉ có thể được thực hiện quyền ưu tiên đối với số tiền thu được do bán đất”. [18]

Thứ tư, về thứ tự ưu tiên thanh toán

Pháp luật của Pháp và Thái Lan đều quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Pháp luật Việt Nam cũng quy định về vấn đề này trong BLDS 2005 và Nghị định 163. Theo đó pháp luật Việt Nam sẽ ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc theo thứ tự xác lập giao dịch nếu giao dịch bảo đảm không có đăng ký. Tuy nhiên một vấn đề bất cập sẽ này sinh nếu các giao dịch bảo đảm đều được đăng ký hoặc xác lập cùng một ngày. Trong trường hợp này, để đảm bảo sự công bằng cho các chủ thể mang quyền, các nhà lập pháp Việt Nam có thể tham khảo quy định của pháp luật Pháp tại Điều 2134 BLDS Pháp như sau: “Nếu có nhiều đăng ký được tiến hành cùng một ngày đối với cùng một bất động sản trên cơ sở những chứng thư quy định tại đoạn 2 nhưng ngày, tháng của những chứng thư này là như nhau, hoặc có nhiều đăng ký cùng tiến hành một ngày trên một bất động sản vì lợi ích của những người yêu cầu có quyền ưu tiên và được bảo đảm bằng thế chấp quy định tại đoạn 3, thì các đăng ký này có giá trị như nhau dù thứ tự trong sổ đăng ký nêu trên như thế nào”.

 


[1]   Điều 342 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005

[2] Điều 518 Bộ luật Dân sự Pháp

[3] Điều 519 Bộ luật Dân sự Pháp

[4] Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp

[5] Điều 523 Bộ luật Dân sự Pháp

[6] Điều 524 Bộ luật Dân sự Pháp

[7] Điều 525 Bộ luật Dân sự Pháp

[8] Điều 526 Bộ luật Dân sự Pháp

[9] Đọc Điều 2121 đến 2133 Bộ luật Dân sự Pháp

[10] Đọc Điều 2132 Bộ luật Dân sự Pháp

[11] Đọc Điều 2124 đến 2133 Bộ luật Dân sự Pháp

[12] Điều 2134 Bộ luật Dân sự Pháp

[13] Điều 2166 đến 2179  Bộ luật Dân sự Pháp

[14] Điều 702 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan

[15] Điều 703 - 714 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan

[16] Điều 718 – 721  Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan

[17] Điều 432 Bộ luật Dân sự  Việt Nam 2005

[18] Điều 719 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan

 

Ý kiến bạn đọc
Tham gia ý kiến về bài viết trên
Ý kiến của bạn:
Mã xác nhận:   Gửi