Thông báo rút kinh nghiệm vụ "Tranh chấp hợp đồng vay tài sản; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

Thông qua công tác kiểm sát xét xử phúc thẩm vụ án dân sự, đã phát hiện các vi phạm về nội dung và thủ tục tố tụng của cấp sơ thẩm. Viện KSND tỉnh Đồng Tháp (Phòng 9) nhận thấy cần thông báo đến Viện KSND huyện, thị, thành phố nghiên cứu rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng công tác kiểm sát xét xử án dân sự. Vụ “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản; Hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất ” giữa:

-   Nguyên đơn: Nguyễn Thị Thu Thuỷ, sinh năm 1966;

Địa chỉ: số 307, Khóm 3, Phường 2, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

-   Bị đơn: 1/ Lâm Thị Dưng, sinh năm 1970;

2/ Phạm Thanh Tùng, sinh năm 1959;

Cùng địa chỉ: ấp K10, xã Phú Hiệp, huyện Tam Nông, Đồng Tháp.

-   Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/Phạm Thị Thanh Mai, sinh năm 1991;

2/ Phạm Thị Thanh Thuý, sinh năm 1997 (uỷ quyền cho bà Dưng)

Cùng địa chỉ: ấp K10, xã Phú Hiệp, huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp.

3/ Lê Văn Thu, sinh năm 1979;

Địa chỉ: ấp Bình Lý, xã Bình Thạnh, thị xã Hồng Ngự, tỉnh Đồng Tháp.

4/ Lý Kỳ Lạc, sinh năm 1960;

Địa chỉ: ấp Long Bình, xã Long Điền A, huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang.

5/ UBND huyện Tam Nông;

Đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Văn Na: Chủ tịch.

Nội dung vụ án:

-   Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu Thủy trình bày:

+ Đối với phần phần tiền cho vay:

Ngày 20/7/2011 cho vợ chồng Lâm Thị Dưng và Phạm Thanh Tùng vay 1.150.000.000 đồng, gồm 02 biên nhận nợ 650.000.000 đồng lãi suất 6%/tháng và 500.000.000          đồng lãi suất bằng lãi suất cho vay của Ngân hàng phát triển nhà ĐBSCL (1,6%/tháng). Đến ngày 01/9/2011 cho vay thêm 150.000.000 đồng lãi suất 6%/tháng. Ngày 24/7/2012 phía bị đơn trả 200.000.000 đồng nên đồng ý trừ vào tiền vay gốc 650.000.000 đồng. Nay khởi kiện yêu cầu trả 1.100.000.000 đồng và yêu cầu trả lãi 1%/tháng từ thời điểm vay tính đến ngày xét xử.

+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ):

Ngày 19/5/2011 giữa bà và phía bị đơn thì đã thực hiện xong và bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 27/5/2011, diện tích 32.556m2, số tiền chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng thì bà đã cấn trừ vào tiền nợ trước đây và đã trả lại biên nhận nợ vay số tiền 1.200.000.000 đồng cho Tùng, Dưng. Sau khi chuyển nhượng xong thì bà cho Tùng, Dưng thuê lại đất mỗi năm giá 40.000.000 đồng, nhưng đến nay vẫn chưa trả tiền thuê đất. Do đó, bà không đồng ý theo yêu cầu của bị đơn về việc hủy HĐCNQSDĐ. Còn với phần đất mà bà cho bị đơn thuê thì sẽ tranh chấp thành vụ án khác, không yêu cầu đòi bị đơn giao trả lại đất trong vụ án này.

-   Bị đơn Lâm Thị Dưng trình bày:

+ Đối với phần tiền vay:

Thống nhất với lời trình bày của bà Thủy về các khoản đã vay. Tuy nhiên, qua yêu cầu của nguyên đơn thì bị đơn không đồng ý, vì ngày 01/9/2011 đã trả 650.000.000 đồng và trả lãi 143.000.000 đồng của số tiền vay 650.000.000 đồng, đến ngày 24/7/2012 trả tiếp 200.000.000 đồng trừ vào khoản nợ 150.000.000 đồng, còn 50.000.000 đồng trừ tiếp vào khoản nợ 500.000.000 đồng, nên chỉ đồng ý trả 450.000.000 đồng và đồng ý trả lãi theo lãi suất 0,75%/tháng và yêu cầu điều chỉnh lãi số tiền đã trả là 143.000.000 đồng.

+ Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bị đơn thừa nhận trước đây có kêu bà Thủy bán đất, sau khi thống nhất giá 1.200.000.000 đồng thì 02 bên làm thủ tục công chứng để chuyển nhượng, nhưng do đến xã không thống nhất thủ tục công chứng, nên 2 bên làm lại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã Phú Hiệp, nhưng do bà Thủy chưa giao tiền nên vợ chồng bà chưa giao đất. Nay vẫn giữ yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng vì đất cấp cho hộ gia đình nhưng chị Mai là con của vợ chồng bà không có ký tên trong hợp đồng và bà Thủy cũng chưa thanh toán tiền.

               Người liên quan chị Phạm Thị Thanh Mai xác định không biết và không ký tên vào HĐCNQSDĐ với bà Thuỷ.

               * Tại bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 11/8/2017 của Toà án nhân dân huyện Tam Nông tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu của Nguyên đơn Nguyễn Thị Thu Thuỷ: buộc Phạm Thanh Tùng và Lâm Thị Dưng liên đới trả cho bà Thuỷ số tiền 665.316.000 đồng (gồm 450.000.000 đồng nợ gốc và 215.316.000 đồng tiền lãi). Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn: Huỷ HĐCNQSDĐ ngày 19/5/2011 giữa bà Thuỷ với vợ chồng ông Tùng, bà Dưng do vô hiệu. Vợ chồng ông Tùng bà Dưng liên đới trả lại cho bà Thuỷ 1.200.000.000 đồng. Tổng số tiền vợ chồng ông Tùng bà Dưng phải liên đới trả cho bạ Thuỷ là 1.862.316.000 đồng. Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo...

                Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 21/8/2017, bà Nguyễn Thị Thu Thuỷ kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm công nhận HĐCNQSDĐ giữa bà với ông Tùng bà Dưng, yêu cầu ông Tùng bà Dưng phải trả cho bà số tiền vay còn nợ tổng cộng 1.150.000.000       đồng và tính lãi đến khi thi hành án.

Ngày 24/8/2017, vợ chồng ông Tùng bà Dưng kháng cáo không đồng ý trả số tiền 1.200.000.000 đồng cho bà Thủy, vì thực tế ông bà chưa nhận được số tiền 1.200.000.000 đồng từ hợp đồng chuyển nhượng đất.

Những vấn đề cần rút kinh nghiệm:

Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết vụ án này là đúng thẩm quyền. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án có sai sót sau đây:

1. Trong quá trình xem xét giải quyết vụ án, mặc dù bà Thủy không có tranh chấp đối với HĐCNQSDĐ, nhưng bên bị đơn là ông Tùng bà Dưng có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu hủy GCNQSDĐ do bà Thủy đứng tên. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ nội dung này với phía bên bà Thủy, để bà Thủy xác định có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng, nếu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất của hai bên. Và để xem xét giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, thì cấp sơ thẩm phải đánh giá phần đất đang có tranh chấp để có căn cứ xem xét, đánh giá lỗi của mỗi bên; trong biên bản phiên tòa ở cấp sơ thẩm thể hiện, nguyên đơn cho rằng giá chuyển nhượng là 40.000 đồng/m2; còn bị đơn thì cho rằng khoảng 45.000 đồng/m2, tại phiên tòa phúc thẩm, hai bên cũng không thỏa thuận được giá chuyển nhượng; bị đơn không thừa nhận giá chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng vì trong hợp đồng thể hiện giá chuyền nhượng là 700.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm đã không tiến hành định giá đất khi xem xét giải quyết vụ án là chưa đầy đủ; Đồng thời, khi tiến hành xem xét thẩm định, Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa thực hiện đúng trình tự, chưa thông báo cho những người giáp ranh đến tham gia để chứng kiến việc xác định ranh đối với phần đất đang có tranh chấp; cụ thể trong nội dung làm việc với ông Lý Kỳ Lạc; ông Lạc xác định phần đất mà bà Dưng chuyển nhượng cho bà Thủy trong đó có 01 phần đất mà trước đây cha bà Dưng là ông Chải đã chuyển nhượng cho ông và đã giao đất cho ông sử dụng từ năm 2003 đến nay, nhưng do lúc này bà Dưng đang thế chấp vay Ngân hàng, nên chưa làm thủ tục sang tên cho ông Lạc; ông Lạc xác định khi Tòa án cấp sơ thẩm xem xét thẩm định tại chổ ông không biết và ông cũng không được Tòa án mời tham gia để xác định ranh. Còn trong nội dung trình bày của bà Dưng, thì bà Dưng cho rằng do ông Lạc lấn đất của bà nên đất bà bị thiếu. Do đó, nhằm để giải quyết vụ án một cách toàn diện. Tòa án cấp sơ thẩm phải thực hiện đầy đủ trong việc xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định tại Điều 97 BLTTDS.

2. Tòa án sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng do vi phạm về mặt hình thức (thiếu người liên quan là thành viên trong hộ nhưng không có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng); khi tuyên buộc thực hiện nghĩa vụ trả lại số tiền trên hợp đồng chuyển nhượng thì Tòa sơ thẩm chỉ buộc ông Tùng bà Dưng thực hiện nghĩa vụ trả tiền mà không làm rõ việc chuyển nhượng đất cho bà Thủy để lấy tiền sử dụng vào mục đích gì? Nguồn gốc đất từ đâu mà có? Chị Mai có công sức đóng góp gì trong khối tài sản này? Để từ đó mới có căn cứ xác định hộ tại thời điểm gồm những ai? Còn nếu là thành viên trong hộ thì có trách nhiệm như thế nào trong việc buộc thực hiện nghĩa vụ hoàn trả số tiền đã nhận khi hủy HĐCNQSDĐ. Ngoài ra, trong hồ sơ vụ án còn thể hiện, đơn yêu cầu ngày 09/7/2017 của bà Nguyễn Thị Thu Thủy (tại bút lục 597) về việc yêu cầu trả giá trị chênh lệch diện tích đất với số tiền là 135.000.000 đồng, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm đã chưa xem xét đến yêu cầu này của bà Thủy cũng là thiếu sót.

3. Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn trình bày QSDĐ hiện đang giữ, không có thế chấp; nhưng sau khi xét xử sơ thẩm thì nguyên đơn đã thế chấp vay ở Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, từ ngày 27/8/2017 cho đến nay. Cấp phúc thẩm đã mời đại diện Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đến để trình bày ý kiến phía Ngân hàng xác định việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy HĐCNQSDĐ, hủy giấy chứng nhận phần diện tích đất mà bà Thủy đang thế chấp vay ở Ngân hàng đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của Ngân hàng. Do đó, Ngân hàng yêu cầu tham gia tố tụng khi xem xét giải quyết vụ án. Xét thấy, việc bà Thủy thế chấp GCNQSDĐ để vay tiền ở Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, sau khi Tòa sơ thẩm đã xét xử, nên dẫn đến việc thiếu tư cách đương sự trong vụ án. Do đó, việc thiếu tư cách đương sự trong vụ án không phải lỗi của Tòa án cấp sơ thẩm, nhưng cấp phúc thẩm xét thấy cần hủy bản án để cấp sơ thẩm điều tra làm rõ.

Từ những phân tích trên, do cấp sơ thẩm chưa xem xét toàn diện vụ án, chưa thực hiện đầy đủ trong việc xác minh, thu thập chứng cứ; chưa làm rõ tất cả các yêu cầu của đương sự; dẫn đến việc Tòa án cấp phúc thẩm không thể bổ sung được tại phiên tòa phúc thẩm. Do đó, ngày 11/01/2018 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp ban hành Bản án dân sự phúc thẩm số 10/2018/DS-PT, tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

Vậy Viện KSND tỉnh Đồng Tháp (Phòng 9) thông báo để các Viện KSND huyện, thị, thành phố nghiên, cứu rút kinh nghiệm, phát hiện kịp thời những vi phạm, thiếu sót của Tòa án cùng cấp để có những kiến nghị, kháng nghị nhằm khắc phục vi phạm và thiếu sót như đã nêu trên

.

Ý kiến bạn đọc
Tham gia ý kiến về bài viết trên
Ý kiến của bạn:
Mã xác nhận:   Gửi