Đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

Ths. Nguyễn Thị Dung- Khoa Pháp luật Quốc tế, Trường Đại học luật Hà Nội

I.    Đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản trong pháp luật một số nước trên thế giới

1. Pháp luật về thị trường BĐS ở Trung Quốc

Tháng 4 năm 1988, Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi Hiến pháp trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà nước tại đô thị, khẳng định quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. Đó là những cơ sở quan trọng, đặt nền tảng đầu tiên cho việc thiết lập khung khổ pháp lí đối với thị trường BĐS ở Trung Quốc

Tại Điều 2 Luật quản lí đất đai của nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1999 [1] khẳng định chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai của nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của người lao động. Quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân là sở hữu nhà nước do Quốc vụ viện thay mặt nhà nước thực hiện. Quyền sử dụng đất đai có thể được chuyển nhượng theo luật địch. Quy định này đã đảm bảo cho sự vận hành của thị trường quyền sử dụng đất - hạt nhân của thị trường BĐS trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cũng tương tự như ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo hình thức cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất), xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất. Trong các văn bản luật, quy tắc và điều lệ cơ bản về thị trường BĐS như Luật hợp đồng, Luật thừa kế, Luật bảo lãnh, Luật quản lí đất đai, Luật quản lí nhà đất quy định về quản lí chuyển nhượng tài sản nhà đất, quy định về quản lí dịch vụ trung gian nhà đất của thành phố [2] ... thì Bộ luật tài sản được coi là nền tảng của hệ thống pháp luật Trung Quốc. Bộ luật tài sản đã thể hiện rõ sự hoàn thiện các điều kiện liên quan tới tài sản đó bảo đảm việc bảo vệ quyền tài sản bằng cách đưa ra định nghĩa về các loại tài sản khác nhau từ đó mà thiết lập nên trật tự thị trường và tính an toàn trong quan hệ thương mại. Điều này được thực hiện bởi sự chi phối của một nguyên tắc quan trọng mà Đảng cộng sản Trung Quốc đã thực hiện, đó là thay đổi từ việc loại bỏ tài sản riêng trên quy mô rộng sang việc giữ gìn và tuyệt đối bảo vệ tài sản riêng. Trên cơ sở đó mà quy phạm hoá các hành vi giao dịch đối với tài sản là BDS làm cho hoạt động của thị trường BĐS đáp ứng được tính minh bạch trong hệ thống pháp luật.

Nếu nhìn nhận một cách tổng thể thì pháp luật về thị trường BĐS nhà đất của Trung Quốc bao gồm ba phần chính:

Thứ nhất là các quy định về quản lí giao dịch, phát triển ngành nhà đất. Trong đó quy định về biện pháp chuyển nhượng BĐS, mẫu hợp đồng bán nhà, các hành vi giao dịch nhà mà xí nghiệp kinh doanh BĐS được phép thực hiện hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy sự phát triển lành mạnh ngành nhà cửa thành phố, làm sống động thị trường BĐS.

Điều đáng chú ý là pháp luật Trung Quốc nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, thế chấp đối với nhà đất không hợp pháp, quy định việc thẩm tra, xem xét tính rõ ràng của giao dịch, điều phối giá cả nhà đất chủ yếu dựa vào giá chuẩn nhà đất các loại của nhà nước để cung cấp thông tin cho các bên giao dịch và bảo đảm thu thuế cho nhà nước. Đây là điều kiện quan trọng đảm bảo cho sự an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch trong thị trường BĐS.

Thứ hai là các quy định quản lí các quyền về nhà đất, chủ yếu đề cập vấn đề đăng kí nhà đất như là biện pháp quyết định cho sự rõ ràng công khai, minh bạch đối với các tài sàn nhà đất, qua đó mà đảm bảo sự an toàn cho các đối tượng tham gia giao dịch. Điều này thể hiện trong hàng loạt các quy định về đăng kí nhà đất; làm rõ các vấn đề có liên quan trong đăng kí nhà đất, quy định cấp đăng kí nhà đất sau khi bán nhà ở công hữu; xử lí các vấn đề liên quan đến việc đăng kí nhà đất sau khi bán nhà công hữu; quy định có liên quan đến việc làm thủ tục đăng kí cầm cố nhà ở của cá nhân, quy định về đăng kí quyền sở hữu nhà đất thuộc diện bán đấu giá... Những quy định nói trên cho thấy bất kì tài sản nào nếu chưa được đăng kí, có nghĩa là chưa đảm bảo sự rõ ràng về các quyền và không đủ điều kiện để được tham gia vào các giao dịch trong thị trường.

Thứ ba là các quy định pháp luật, quy tắc và điều lệ cơ bản về thị trường BĐS. Theo quy định của Luật quản lí nhà đất thành phố nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa ban hành tháng 7/1994, nhiệm vụ quản lí thị trường nhà đất bao gồm: xây dựng cơ quan quản lí thị trường nhà đất, tăng cường quản lí vĩ mô của cơ quan quản lí hành chính với thị trường nhà đất và xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lí thị trường nhà đất.

Một yếu tố cũng rất được chú trọng trong pháp luật về thị trường BĐS của Trung Quốc là quy định về dịch vụ trung gian nhà đất gồm: hoạt động tư vấn nhà đất, định giá nhà đất và môi giới nhà đất. Chất lượng hoạt động của các loại hình dịch vụ này sẽ tác động không nhỏ đến sự an toàn và ổn định của thị trường BĐS. Bởi vậy các tổ chức này được đặt dưới sự quản lí của cơ quan chủ quản hành chính xây dựng thuộc quốc vụ viện quản lí đối với dịch vụ trung gian tài sản xây dựng trên toàn quốc. Cơ quan chủ quản hành chính xây dựng tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc, huyện, thị có thẩm quyền quản lí công tác dịch vụ trung gian tài sản nhà đất trong khu vực hành chính đó. Những vấn đề liên quan đến cơ cấu tổ chức, trình độ nghiệp vụ của nhân viên hoạt động trong lĩnh vực này và việc xử phạt khi thực hiện không đúng các quy định của pháp luật cũng được quy định rất chặt chẽ. Như vậy, về cơ bản có thể nhận thấy ở Trung Quốc khuôn khổ pháp luật là yếu tố hàng đầu để hình thành và phát triển thị trường BDS và những quy định trong đó đều hướng tới sự đảm bảo các yếu tố minh bạch, an toàn cho thị trường, thể hiện qua các quy định và vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, phạm vi, đối tượng quyền mua bán, cầm cố, cho thuê... thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch.

Trong hoạt động của thị trường BĐS, nhà nước đặc biệt chú trọng vấn đề định giá đất và quy định rất nghiêm ngặt về trình độ nghiệp vụ của tổ chức định giá đất... qua đó mà tạo dựng môi trường pháp lí cho sự vận hành của thị trường BĐS.

2. Pháp luật về thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức

a. Về khung khổ pháp luật

Pháp luật của Cộng hoà Liên bang Đức quy định quyền có nhà ở của công dân. Theo đó đất và nhà, các công trình xây dựng không tách rời nhau. Nhà đất được mua bán theo nguyên tắc thị trường. Điều XIV đạo luật cơ bản của Cộng hoà Liên bang Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm [3] .

Thị trường BĐS ở Đức được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật như Đạo luật đất đai, Đạo luật cư trú, Đạo luật về xây dựng nhà ở, Đạo luật về quyền thừa kế xây dựng, Đạo luật về sở hữu nhà ở... Các quy chế về mua bán, môi giới và xây dựng, các quy định về xác định giá trị BĐS về thuê nhà, các quy định hướng dẫn việc tính giá đầy đủ theo nguyên tắc thị trường, các quy định có liên quan đến xác định lại vai trò của quy hoạch, sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch... Có thể thấy rõ pháp luật về thị trường BĐS ở Đức tương đối hoàn chỉnh, đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện trên cơ sở pháp lí đầy đủ, rõ ràng và cụ thể.

b. Đối tượng mua bán trên thị trường BĐS bao gồm ba loại chủ yếu là: đất, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng.

Để đảm bảo độ tin cậy, sự an toàn cho các giao dịch và tính minh bạch của thị trường BĐS, các công việc về quy hoạch và xác định chủ sở hữu từng thửa đất, từng BĐS được đặc biệt chú trọng.

Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm ở Đức. Quy hoạch gồm quy chế hướng dẫn xây dựng và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch do chính quyền địa phương đảm nhận bắt buộc phải có sự tham của cộng đồng dân cư. Thời gian xem xét, cân nhắc thông qua quy hoạch kéo dài từ 5 - 7 năm. Sau khi được thông qua quy hoạch có hiệu lực và không được thay đổi.

Như vậy, sự ổn định về quy hoạch là yếu tố quan trọng để đảm bảo cho sự an toàn đối với các giao dịch BĐS.

Công việc tiếp theo là xác định chủ sở hữu, đây cũng là khâu hết sức quan trọng: xác định và hoàn trả tài sản cho chủ cũ, xử lí loại tài sản không rõ chủ, tư nhân hoá BĐS trước đây và vấn đề quản lí tài sản sau khi chuyển đổi sở hữu. Bên cạnh việc xác lập hình thức, sở hữu tư nhân về BĐS còn có hình thức sở hữu nhà nước và sở hữu hợp tác xã. BĐS thuộc sở hữu nhà nước được mua bán theo luật công. Thị trường nhà ở, văn phòng và đất kinh doanh được thực hiện theo luật tư.

c. Các bên tham gia thị trường, bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức các cấp của hệ thống này, pháp nhân, thể nhân và công dân

Để đảm bảo tính pháp lí cho các giao dịch, mọi người đều có thể truy cập các thông tin về hồ sơ địa bạ và sử dụng các dịch vụ như: Giám định giá, công chứng và các dịch vụ từ các tổ chức môi giới

-          Các thông tin về địa chính, địa bạ và đăng kí địa bạ:

Ở Đức các BĐS nhà, đất đều đăng kí thông qua hệ thống địa bạ. Việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do các cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ có ghi rõ việc mô tả tài sản, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản. Mọi chủ thể tham gia thị trường đều có quyền tiếp cận thông tin này. Hồ sơ địa bạ được lưu tại các cơ quan toà án.

-      Các thông tin về giá do hội đồng định giá thực hiện. Hội đồng gồm những người có chuyên môn và có kinh nghiệm hoạt động trong thị trường như các kiến trúc sư, kĩ sư địa chính, thương gia BĐS thực hiện việc thống kê giá cả mua bán; xác định giá định hướng. Cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá, xác định giá cả cụ thể. Đối tượng của dịch vụ giám định giá là người mua, người bán, người cần giá để quốc hữu hoá, người cần biết giá để kiện tụng. Đội tượng giám định gồm: đất đai, nhà ở, quyền xây dựng, diện tích cho thuê văn phòng kinh doanh.

Mục đích của loại hoạt động này là nhằm tạo ra sự minh bạch của thị trường. Đặc biệt là để đảm bảo cho hoạt động giám định giá trong Luật về xây dựng nhà ở.

- Các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS có thể được thành lập tự do hoặc môi giới theo tổ chức được pháp luật thừa nhận. Nghề môi giới đã có từ rất lâu đời và được pháp luật bảo hộ thông qua Hiến pháp nước Phổ từ năm 1900. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy phép hành nghề pháp luật không đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn, còn để trở thành thành viên của Hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc.

Trên thực tế, số hợp đồng giao dịch thông qua môi giới tự do chiếm khoảng 30%, thông qua môi giới có tổ chức khoảng 50%, còn lại 20% thông qua hình thức tự mua bán. Điều này cũng chứng tỏ vai trò của tổ chức môi giới trong hoạt động của thị trường.

- Các quy định về cách thức giao dịch:

Các giao dịch như mua, bán, cho thuê đều phải thực hiện thông qua hợp đồng theo giá thoả thuận và bắt buộc phải qua công chứng. Hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới được đăng kí vào sổ địa bạ tại toà án để tránh đầu cơ. Luật pháp nước Đức quy định người mua BĐS, nếu sau đó bán lại BĐS này trong vòng 10 năm, kể từ khi trở thành chủ sở hữu thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ. Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi tiến hành các giao dịch cũng được quy định rất cụ thể gồm: thuế chuyển nhượng đất 3,5%; lệ phí công chứng, lệ phí toà án để đăng kí vào sổ địa bạ 1,8 - 2%; lệ phí môi giới (2 tháng tiền thuê nhà hoặc 4 - 6% giá trị hợp đồng). Đối với đất công, khi bán nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng, phân lô và cũng bán theo giá thị trường. Như vậy, bên cạnh việc chú trọng xây dựng khung khổ pháp luật cho thị trường BĐS đảm bảo tôn trọng những nguyên tắc khách quan của thị trường, hạn chế tối đa sự can thiệp khác nhau có thể dẫn đến sự phát triển méo mó của thị trường thì nhà nước vẫn cần trực tiếp can thiệp vào thị trường BĐS. Đáng chú ý là các chính sách thuế, phí, quy định giá trần, quy định chống đầu cơ và các chính sách hỗ trợ nhà ở bằng cách xác định quyền sở hữu nhà ở, hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà ở tạo ra sự minh bạch của thị trường BĐS.

3. Pháp luật về thị trường BĐS ở Mỹ

Pháp luật thị trường BĐS ở Mỹ tồn tại trên cơ sở những đạo luật của 50 bang khác thau. Với phạm vi đồ sộ như vậy nên chuyên đề này chỉ đề cập một số yếu tố được pháp luật Mỹ đặc biệt chú trọng và thể hiện được tính minh bạch cho sự phát triển của thị trường BĐS.

a. Các quyền về đất đai ở Mỹ

Quyền sở hữu BĐS bao gồm quyền sở hữu đất và các tài sản gắn liền với đất.

Quyền đồng sở hữu là quyền sở hữu đất của từ hai người trở lên, như cùng nhau đi thuê đất và tài sản. Khi một trong hai người đó chết thì quyền lợi hoàn toàn thuộc về người kia mà không được để thừa kế cho con cháu. Quyền sở hữu không thể phân chia là sở hữu chung của vợ chồng, không thể chia ra được trừ phi một người chết, li hôn hoặc hai bên có thoả thuận chuyển nhượng. Luật pháp Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất và người thuê là tương đối chi tiết. Người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất. Thuê mướn là có kì hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thoả thuận bằng hợp đồng, quá hạn thì quan hệ thuê mượn mặc nhiên hết hiệu lực.

- Về quyền địa dịch (quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của người khác để sử dụng đất của mình một cách thuận lợi) được hình thành bằng các văn bản thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất mà vẫn đảm bảo được sự hạn chế một cách tối đa việc xâm hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh.

Quyền chuyển nhượng đất đai được pháp luật bảo đảm bằng các hợp đồng mua bán. Quyền sở hữu có thể mua bán được là quyền mà người mua có thể yên tâm tiếp nhận mà không bị rủi ro về tố tụng. Khi đất đã được đăng kí theo pháp luật thì quyền sở hữu đất mới có thể được giao dịch. Mọi giao dịch đều phải được thể hiện thông qua hợp đồng với những nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới, địa chỉ các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ (quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự biến ngoài tình huống dự tính…).

Quyền đăng kí đất đai: Nếu mua đất mà không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại, vì vậy người mua đất phải làm ngay các thủ tục đăng kí đất đai

b. Về hoạt động môi giới BĐS

Môi giới là bộ phận của kinh doanh BĐS. Môi giới BĐS bao gồm: đại diện, môi giới được chỉ đạo để có tiền hoa hồng, chủ yếu trong việc bán, trao đổi, cho thuê, thuê, đầu tư tài chính hoặc quản lý BĐS hoặc một cơ hội kinh doanh. Với thị trường BĐS phát triển như ở Mỹ thì hoạt động môi giới giữ vị trí hết sức quan trọng. Trên khắp 50 bang đều có những đạo luật công nhận sự hợp pháp của những người bán và những người môi giới việc mua bán BĐS. Công việc của những nhà môi giới BĐS là thu xếp để người mua và người bán gặp nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho việc trao đổi tài sản. Quá trình này được pháp luật quy định rất chặt chẽ. Bởi vậy không phải ai cũng được phép hành nghề môi giới giao dịch BĐS. Chỉ những người cam kết chịu trách nhiệm trong việc mua bán, trao đổi BĐS mới được gọi lả người môi giới. Họ phải qua một số khoá đào tạo và dự các kì thi cấp giấy chứng chỉ hành nghề [4] . Yêu cầu này nhằm loại bỏ những nhà môi giới có hành vi gian lận, không trung thực hoặc không đủ trình độ. Để thực hiện công việc, người môi giới cần thường xuyên làm việc với các chuyên gia khác trong việc kinh doanh BĐS: người định giá, nhân viên trắc địa, kĩ sư, kiến trúc sư, các nhà thầu, các cơ quan báo cáo tín dụng, luật sư, kế toán. Điều khoản của hợp đồng môi giới kết thúc vào nửa đêm của một ngày cụ thể. Việc miêu tả tài sản càng chính xác càng tốt, sự chính xác trong miêu tả để tránh nghi ngờ về việc thực hiện hợp đồng môi giới thiếu trung thực. Phần lớn các thành phố ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới BĐS hành nghề.

c. Về công khai thông tin trong giao dịch BĐS tà nhà ơ và các điều khoản cơ bản của hợp đồng

Công khai thông tin là yếu tố quyết định sự tường minh của một giao dịch BĐS và của thị trường BĐS. Trong luật pháp của hầu hết các bang trên nước Mỹ, việc công khai thông tin được quy định là yếu tố bắt buộc cho hai đối tượng là bên bán - người được uỷ quyền và công khai thông tin liên quan đến khu vực thuộc trách nhiệm của bang.

Trong phần 1 Điều 102.3 Bộ luật dân sự bang Califomia [5] yêu cầu người bán BĐS phải cho bên mua văn bản cung cấp những thông tin cụ thể liên quan đến tình trạng tài sản. Việc cung cấp này nêu ra những vấn đề nằm trong sự hiểu biết của bên bán và nhà môi giới; những vấn đề dựa trên sự kiểm tra cẩn thận hợp lí với tài sản. Yêu cầu công khai thông tin này áp dụng đối với bất kì sự chuyển giao nào theo hợp đồng bán, trao đổi, bán đất trả góp, cho thuê hoặc bất kì một sự lựa chọn nào khác.

Trách nhiệm chuẩn bị và bàn giao thông tin là của bên bán và người được uỷ quyền. Bên mua phải nhận được thông tin càng sớm càng tốt trước khi sang tên hoặc trước khi thực hiện hợp đồng. Việc cung cấp thông tin liên quan đến các khu vực thuộc trách nhiệm của bang như thông báo về vị trí có bom mìn. Thông tin về những nguy hại về địa chất và khu vực có thể có động đất, thông tin về sự nguy hại của môi trường, về khu vực nguy hại do lũ lụt.

- Về hợp đồng: Các điều khoản cơ bản được quy định hết sức cụ thể, đầy đủ và chi tiết. Có thể thấy rằng, pháp luật về thị trường BĐS ở Mỹ là hệ thống pháp luật đồ sộ, cụ thể và hết sức chi tiết. Để đảm bảo tính minh bạch cho thị trường BĐS, pháp luật về thị trường BĐS trên toàn liên bang và ở từng bang đều chú trọng tới việc công nhận sự hợp pháp của những người bán và người môi giới, việc mua BĐS, việc công khai thông tin và những chi tiết cụ thể trong hợp đồng. Thực tế cho thấy sự rõ ràng, cụ thể đó là yếu tố đảm bảo an toàn cho giao dịch về BĐS.

II. Những kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc đảm bảo tính minh bạch của thị trường BĐS

Ở bất kì quốc gia nào đặc biệt là các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của toàn bộ nền kinh tế, thúc đẩy sự phát triển bên trong của các loại thị trường khác như thị trường sức lao động, thị trường vốn. Yếu tố công khai minh bạch của thị trường BĐS được coi là chìa khoá cho sự thực hiện thành công các vai trò đó, là hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, có cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lí, dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS; thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận.

Trước hết, việc tạo khuôn khổ pháp lí thích ứng với các nguyên tắc thị trường là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và phát triển thị trường BĐS, trong đó quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng của các giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch. Điều quan trọng là khuôn khổ pháp lí này phải tôn trọng các nguyên tắc của thị trường, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và rút lui khỏi thị trường. Cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của nhà nước. Mặc dù vậy, theo kinh nghiệm của các nước như Cộng hoà Séc, Cộng hoà liên bang Đức, Trung Quốc, Singapore... thì nhà nước vẫn cần tác động vào thị trường trên một số vấn đề nhất định như điều tiết xã hội thông qua chính sách thuế, phí, quy định giá trần, hỗ trợ nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Để giữ cho sự tác động của nhà nước không làm phương hại tới thị trường thì các chính sách đất đai và chính sách BĐS phải thật sự nhất quán. Sự tồn tại của cơ chế xây dựng và thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực giữa các bộ, ngành trong bộ máy hành chính như ở Việt Nam hiện nay cần phải hoàn toàn chấm dứt thì mới có thể đảm bảo sự nhất quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật về thị trường BĐS.

Thứ hai, tạo điều kiện cho thị trường quyết định giá cả BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh. Song để đảm bảo yếu tố hợp lí, đủ độ tin cậy, việc xác định giá cả đòi hỏi phải có các tổ chức tư vấn cho các bên giao dịch, cơ quan định giá hoặc cơ quan thẩm định giá BĐS. Đối với thị trường BĐS còn phát triển ở mức độ hạn chế như Việt Nam thì việc tham khảo những kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc quản lí giá đất là rất cần thiết để đảm bảo sự ổn định và an toàn cho thị trường. Nếu quản lí tốt giá đất sẽ đề phòng được sự tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu cơ đất đai và góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch và khách quan. Bởi vậy, cơ quan hành chính Việt Nam cần phải giảm thiểu sự can thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ sống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng, công khai; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS của thị trưởng để dự báo biến động giá cả cung cấp cho các giao dịch.

Yếu tố quan trọng quyết định tới tính minh bạch về hệ thống pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật của thị trường BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay là phải làm cho quy định về giá đất của Nhà nước thực sự sát với giá thị trường, tiến tới xây dựng cơ chế một giá đất. Cần phải xem đây là tiêu chuẩn để xác định tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.

Thứ ba, cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả năng tiếp cận với mọi đối tượng trong xã hội, như thông tin về quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí của BĐS, thông tin giá cả.

 Thực tế cho thấy tính ổn định, công khai trong quy hoạch là sự đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch của thị trường BĐS. Thông thường quy hoạch sử dụng đất ở các quốc gia do các cấp chính quyền đảm nhiệm và có sự tham gia bắt buộc của cộng đồng dân cư khi đã được thông qua thì không thể thay đổi. Do vậy, muốn hướng tới sự minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng trong việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch. Theo kinh nghiệm của các nước trên thế giới thì việc công khai hồ sơ đăng kí là một trong các lợi ích mà hệ thống đăng kí có thể tạo ra để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Để có hệ thống đăng kí có thể cung cấp hồ sơ đăng kí một cách chính xác về tình trạng hiện hữu của BĐS cần có các quy định bắt buộc các bên tham gia đăng kí giao dịch của họ, nếu không lợi ích của họ sẽ lập tức bị xâm hại khi có các quan hệ chồng lấn (Ví dụ như quy định về đăng kí giao dịch ở Mỹ). Bằng cách đó những người tham gia thị trường sẽ coi việc đăng kí giao dịch, đăng kí tình trạng pháp lí của BĐS như là nhu cầu tự thân để bảo vệ lợi ích của mình chứ không phải là biện pháp quản lí của Nhà nước. Và như vậy hiệu quả sẽ càng đạt được nếu chi phí cho việc đăng kí là không lớn. Cũng bằng cách đó mà loại bỏ thị trường không chính thức. Thêm vào đó thì việc đơn giản hoá thủ tục đăng kí và các phê duyệt cần thiết trong quy trình đăng kí - về điều này thì hệ thống đăng kí bằng khoán Tonens của Australia và một số quốc gia khác đã thể hiện rất rõ tính ưu việt của nó. Trong hệ thống Tonens, hồ sơ đăng kí được mô tả thửa đất, quyền sở hữu thửa đất và các lợi ích khác liên quan đến thửa đất... tất cả các thông tín đầy đủ về các lợi ích hiện hữu đối với từng thửa đất, đảm bảo độ tin cậy vào tình trạng pháp lí và tình trạng thực tế của quyền đối với thửa đất. Khi quy định về đăng kí được bảo đảm thực hiện sẽ tăng cường tính minh bạch cho các lợi ích đối với các giao dịch BĐS. Một người có quan tâm tới một thửa đất nào đó có thể tra cứu thông tin về bằng khoán của thửa đất đó tại văn phòng đăng kí của đơn vị hành chính liên quan. Bên cạnh việc đăng kí thì vấn đề thống nhất các thông tin cần thiết về các quyền liên quan tới đất và nhà trên một loại giấy chứng nhận là yếu tố quan trọng cho việc thực hiện các giao dịch được thuận lợi và đơn giản trong vấn đề tìm kiếm các thông tin. Ở Trung Quốc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giao dịch khác đối với đất đai đều được đăng kí tại cơ quan quản lí đất đai địa phương. Trong thời gian tới, pháp luật Việt Nam cần có những quy định xoá bỏ tình trạng không thống nhất đối với việc đăng kí ban đầu. Đất có nhà ở được đăng kí theo Luật nhà ở, còn các loại đất khác được đăng kí theo Luật đất đai. Chưa có các quy định về đăng kí các công trình không phải là nhà ở. Bởi những tồn tại này không thể có trong hệ thống pháp luật có tính minh bạch.

Thứ tư, cần tạo điều kiện để cho các chuyên gia có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng các chính sách về giá đất, định giá đất. Bởi hoạt động của các loại chuyên gia này sẽ tác động không nhỏ và trong những điều kiện nhất định còn quyết định đến sự vận hành và phát triển của thị trường BĐS như tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư và đặc biệt là các nhà môi giới BĐS.

Thứ năm, đối với thị trường đất đai hoặc thị trường quyền sử dụng đất như Việt Nam thì sự không rõ ràng về yếu tố sở hữu sẽ là cản trở lớn đối với quá trình phát triển của thị trường. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy cho dù tồn tại trên cơ sở những điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội khác nhau nhưng theo xu hướng tất yếu là các quốc gia đều loại bỏ dần những quy định, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, xóa bỏ những rào cản đối với các giao dịch đất, đặt các giao dịch này trong mối quan hệ cung – cầu tất yếu của thị trường và đặc biệt chú trọng sự phát triển của các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tư vấn, các tổ chức định giá.

Tóm lại, cũng giống như các loại thị trường cơ bản khác, thị trường BĐS cần phải được tạo dựng, vận hành phù hợp với các quy luật kinh tế khách quan của nền kinh tế thị trường nhà nước luôn đóng vai trò là “bà đỡ” cho thị trường BĐS trong việc tạo ra môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động của loại thị trường này. Sự phát triển của thị trường BĐS có thành công hay không liên quan rất mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy và minh bạch hay không? Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn bản pháp luật có liên quan, kiên quyết xây dựng thị trường BĐsSchính thức, đáp ứng được các yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập./.


[1] , 2. Xem: Bộ xây dựng – Cục quản lý nhà, Tập hợp một số văn bản pháp quy về thị trường bất động sản nhà đất nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

[3] . Xem: Bộ kế hoạch và đầu tư, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Báo cáo kết quả đợt khảo sát về thị trường bất động sản tại Cộng hòa Liên bang Đức và Cộng hòa Séc.

[4] , 5. Xem: Real Estate Guide of California, Hướng dẫn Luật bất động sản Bang California, phần III, Biên dich: công ty tư vấn đầu tư Thạch và cộng sự.


Ý kiến bạn đọc
Tham gia ý kiến về bài viết trên
Ý kiến của bạn:
Mã xác nhận:   Gửi