Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện một số quy định của Luật đất đai năm 2003

 

Trong những năm đổi mới vừa qua, các quan hệ đất đai phát triển rất đa dạng, phong phú. Để điều chỉnh các quan hệ này, Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và sau mười năm thực hiện Luật Đất đai 1993, ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2003 đã điều chỉnh có hiệu quả nhiều quan hệ đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý nhà nước (QLNN) đối với đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận hành cùng thị trường bất động sản; bảo vệ được các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; đặc biệt là bảo vệ được đất đai là tài sản rất quan trọng thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, sau 8 năm tổ chức thực hiện, Luật Đất đai năm 2003 đã bộc lộ một số điểm hạn chế, bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay. Vì vậy, cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện.


1. Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện một số quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai

Trong Luật Đất đai năm 2003, chế định QLNN đối với đất đai được quy định từ Điều 16 đến Điều 65. Có thể nói, đây là một chế định pháp lý quan trọng và có số điều khoản lớn nhất trong Luật. Trong chế định này đã có nhiều quy phạm pháp luật phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai ở nước ta. Tuy vậy, theo chúng tôi, cần tiếp tục hoàn thiện một số quy định:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là vấn đề mang tính hiến định: “Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật” (Điều 18 Hiến pháp 1992). Nhưng tại khoản 4, Điều 25 Luật Đất đai năm 2003 lại quy định để Ủy ban nhân dân (UBND) xã trong kỳ quy hoạch phải tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo chúng tôi, quy định như vậy là chưa hợp lý, vì dẫn đến tình trạng “manh mún” trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bởi mỗi xã sẽ xây dựng quy hoạch, kế hoạch khác nhau, không thống nhất, ảnh hưởng rất lớn tới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chung của cả huyện. Vì thế, Luật Đất đai nên sửa đổi theo hướng: việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, còn UBND cấp xã chỉ có tổ chức thực hiện các quy hoạch của UBND cấp huyện đã được phê duyệt.

Tại khoản 7 Điều 24 Luật Đất đai 2003 quy định “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội”. Theo chúng tôi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội là hai phạm trù có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, nhưng có tính độc lập tương đối. Trong thực tiễn, quy định này khó có thể thực hiện được cùng một lúc, hay nói cách khác, tính khả thi của quy định này không cao. Vì vậy, nên sửa đổi bổ sung, không quy định việc trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải cùng với việc trình kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Ngoài ra cần quy định cụ thể, chi tiết hơn việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, trình tự, thủ tục, các bước tiến hành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp. Luật hóa trách nhiệm, quyền hạn của các cá nhân và các cơ quan QLNN đối với đất đai trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Hoàn thiện các quy định về giao đất, thu hồi đất

Việc giao đất và bồi thường thiệt hại, đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đối với các chủ dự án được giao đất sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì chủ dự án được thỏa thuận “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với người sử dụng đất. Tuy vậy, việc thỏa thuận này trên thực tế là hết sức khó khăn, bởi chủ sử dụng đất có thể đưa ra giá quá cao; hoặc có thể thỏa thuận được với chủ sử dụng đất này, nhưng không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất khác, mức giá cả cũng khác nhau, nên dễ gây khiếu nại, làm ách tắc cho công tác giải phóng mặt bằng. Vì vậy, nên bổ sung thêm quy định: trước khi giao đất, Nhà nước tiến hành đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Sau đó giao lại cho người sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá của Nhà nước. Tránh tình trạng người sử dụng đất vừa phải nộp tiền sử dụng đất, vừa nộp tiền đền bù thiệt hại. Quy định như vậy còn hạn chế tình trạng khiếu nại của người có đất bị thu hồi khi giá bồi thường không thống nhất, bởi hiện nay, trên cùng một thửa đất nhưng có hai dự án khác nhau, người sử dụng đất lại hưởng hai giá bồi thường khác nhau. 

 Luật Đất đai năm 2003 đã có nhiều quy định về thẩm quyền, trình tự thu hồi đất; các trường hợp phải thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật quy định UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) không có quyền thu hồi bất cứ một loại đất nào, mặc dầu UBND cấp xã là cơ quan hàng ngày trực tiếp quản lý đất đai. Quy định này hạn chế UBND cấp xã tới việc ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất đai của người dân. Vì vậy, theo chúng tôi, Nhà nước nên bổ sung một số quy định cho phép UBND cấp xã được quyền thu hồi đất mà các tổ chức cá nhân đang ngang nhiên lấn chiếm. Hay nói cách khác, UBND cấp xã được quyền thu hồi các diện tích đất lấn chiếm “quả tang” để bảo vệ đất đai, ngăn chặn triệt để tình trạng lấn chiếm đất đai - một vấn đề đang gây bất xúc hiện nay.

- Quy định về định giá đất

Giá đất được quy định tại các Điều 55, 56, 57 và 58 của Luật Đất đai năm 2003 và bước đầu đã điều chỉnh các quan hệ về giá đất. Khoản 1 Điều 56 quy định, việc định giá đất “phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường”. Quy định như vậy sẽ rất khó khả thi, bởi giá đất trên thị trường lúc lên lúc xuống và phụ thuộc vào các bên chuyển nhượng. Vì vậy, nên sửa lại việc định giá đất “phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế và bằng giá bình quân ổn định tại một thời điểm ở trong vùng”.

Khoản 1 Điều 57 cho phép một số tổ chức “đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất”. Nhưng trong thực tế, tổ chức hoạt động dịch vụ giá đất rất ít (hầu như không có), nên quy định này không sát với thực tế, không có tính khả thi. Nên sửa đổi, bổ sung để cho quy định này sát với thực tiễn quản lý, sử dụng đất hơn.

- Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Luật Đất đai năm 2003 đã ban hành một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 có tới 16 điều quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi, những quy định nào trong Nghị định đã phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nên “luật hóa” để tạo sự thống nhất cao trong việc tổ chức thực hiện. Đặc biệt, khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất”, theo chúng tôi, quy định như vậy là chưa phù hợp với thực tiễn, bởi các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hiện nay thường có nhiều thửa đất, nếu thực hiện đúng theo quy định này thì một hộ gia đình hoặc cá nhân sẽ có nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và họ phải nộp nhiều tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các cơ quan quản lý đất đai phải lưu nhiều hồ sơ giấy tờ. Vì vậy, chỉ nên quy định: “mỗi thửa đất cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhiều thửa đất cũng có thể cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nhằm giảm bớt các thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho các cơ quan QLNN về đất đai và người sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai nên bổ sung các quy định để việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chu trình khép kín, nghĩa là Nhà nước ra quyết định giao đất và sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tránh tình trạng như hiện nay, khi ra quyết định giao đất đã đo đạc, lập đầy đủ hồ sơ, sau đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại đo đạc, lập lại hồ sơ, gây mất thời gian, tốn kém kinh phí cho cơ quan QLNN về đất đai và người sử dụng đất, làm cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp.

 2. Sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện về quản lý và sử dụng các loại đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định đất đai có 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Hiện nay ở nước ta diện tích đất nông nghiệp giảm đi một cách nhanh chóng, do đô thị hóa với tốc độ “chóng mặt” hoặc do chuyển đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất... Để bảo vệ đất nông nghiệp và bảo đảm an toàn lương thực. Nhà nước cần ban hành các quy định cụ thể chi tiết và thu thuế ở mức cao để hạn chế tối đa việc chuyển đất nông nghiệp nhất là đất trồng lúa sang đất xây dựng.

Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý cụ thể để chuyển đất chưa sử dụng, đất hoang hóa thành đất nông nghiệp. Ban hành một số quy định mang tính ưu đãi cho các hộ gia đình, cá nhân, khai hoang phục hóa phủ xanh đất trống, đồi núi trọc. Trong Luật Đất đai cần có những quy định cho phép điều chỉnh các diện tích đất của người đã chết, người đi khỏi địa phương hoặc người có quá nhiều đất nông nghiệp cho người thiếu đất, hoặc không có đất để đảm bảo tính hợp lý trong việc sử dụng đất nông nghiệp. Đánh thuế sử dụng đất lũy tiến đối với những người tích tụ đất đai vượt quá hạn mức sử dụng đất nông nghiệp. Quy định như vậy sẽ hạn chế việc người không có nhu cầu sử dụng đất, nhưng lại có nhiều đất rồi cho người khác thuê “theo kiểu phát canh thu tô”.

Đối với đất rừng, Nhà nước nên sớm ban hành hạn mức sử dụng đất rừng để tạo cơ sở pháp lý cho các cơ quan QLNN về đất đai giao đất, giao rừng cho các hộ gia đình, cá nhân. Hiện nay, việc phá rừng để lấy đất trồng cà phê, cao su đang diễn ra rất mạnh ở nhiều địa phương. Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định cụ thể, việc phá rừng, khai thác trái phép đất rừng bao nhiêu ha thì phải truy cứu trách nhiệm hình sự.

Đối với đất phi nông nghiệp, Nhà nước cần quy định khung hạn mức đất ở tại nông thôn và đô thị cho từng vùng để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có cơ sở pháp lý quy định hạn mức đất ở ở từng địa phương. Đặc biệt, cần quy định cụ thể về việc tính thuế đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đô thị vượt quá hạn mức. Quy định tỷ lệ cụ thể việc sử dụng đất tại các đô thị, như tỷ lệ đất cho xây dựng nhà ở, đất cho hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật, đất cho trồng cây xanh, đất cho khu vui chơi giải trí v.v.. Có như vậy mới góp phần tăng cường công tác QLNN về đất đai và sử dụng đất đô thị hợp lý, tiết kiệm.

3. Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Chương 4, từ Điều 105 đến Điều 122 của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nghiên cứu những quy định này cho thấy, người sử dụng đất có rất nhiều quyền nhưng phần nghĩa vụ lại hết sức đơn giản. Các nghĩa vụ chỉ tập trung vào Điều 107 về “các nghĩa vụ chung”. Vì vậy, theo chúng tôi, trong lần sửa đổi này, Nhà nước cần quy định cụ thể một số nghĩa vụ của người sử dụng đất, như người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy hoạch, kế hoạch, có nghĩa vụ cải tạo, bồi bổ đất, chống ô nhiễm, suy thoái đất.

Ngoài ra, nên bổ sung một số quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được miễn giảm tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất khi đầu tư vào vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn. Bởi hiện nay, một số tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, giao đất hưởng chế độ miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đang rất lúng túng khi xác định các quyền và nghĩa vụ của mình, vì thiếu căn cứ pháp lý.

Nên bổ sung một số quy định pháp lý cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, hợp đồng cho thuê lại đất, để có căn cứ pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của các bên khi thiết lập các loại hợp đồng này. Vì hiện nay trong Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa quy định cụ thể về vấn đề này, nhưng các quan hệ về cho thuê lại đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê phát triển mạnh. Sự chậm trễ ban hành các quy định pháp lý nói trên đã ảnh hưởng nhất định tới việc điều chỉnh các quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển quyền sử dụng đất thuê nói riêng.

 4. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về giải quyết khiếu nại, tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai

Vấn đề giải quyết khiếu nại về đất đai được quy định ở Điều 138 Luật Đất đai năm 2003. Tuy vậy, quy định này có sự mâu thuẫn với Điều 39 và Điều 46 của Luật Khiếu nại, tố cáo được sửa đổi bổ sung năm 2005. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì những vụ khiếu nại về đất đai đã được UBND cấp huyện giải quyết lần đầu, nếu đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên UBND cấp tỉnh và quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành. Trong khi đó, Luật Khiếu nại, tố cáo quy định: quyết định giải quyết khiếu nại lần hai của cơ quan quản lý hành chính nhà nước có thẩm quyền vẫn được tiếp tục khởi kiện ra Tòa án. Vì vậy, nhiều trường hợp, Tòa án đã căn cứ vào Luật Đất đai để từ chối thụ lý các vụ khiếu kiện. Theo chúng tôi, cần sửa đổi Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất với Luật Khiếu nại, tố cáo.

Giải quyết tranh chấp đất đai được quy định từ Điều 135 đến Điều 137 của Luật Đất đai năm 2003. Nhưng Điều 135 chưa quy định hiệu lực của việc hòa giải thành. Vì vậy, có một số vụ tranh chấp đất đai đã được UBND cấp xã hòa giải thành, nhưng sau một thời gian lại tiếp tục tranh chấp trở lại. Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định rõ hiệu lực của việc hòa giải thành của UBND cấp xã đối với các vụ tranh chấp. Ngoài ra, đối với những vụ hòa giải không thành thì sau thời gian bao lâu đương sự có quyền gửi đơn khiếu kiện lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng cần phải quy định rõ, để tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.

 Việc xử lý vi phạm pháp luật về đất đai được quy định từ Điều 140 đến Điều 144 của Luật Đất đai năm 2003 đã tạo cơ sở pháp lý cho việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Tuy vậy, trên thực tế, các hành vi gây ô nhiễm, suy thoái đất đai, đặc biệt là hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất chính lớn vẫn tiếp tục tái diễn. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, khi sửa đổi bổ sung ban hành Luật Đất đai cần quy định các tội phạm về lấn chiếm, hủy hoại, gây ô nhiễm cho đất đai, mà không chờ tới lúc sửa đổi bổ sung Bộ luật Hình sự, vì nếu chờ sẽ rất chậm trễ, thiếu cơ sở pháp lý cho quá trình điều chỉnh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Nhà nước cũng cần quy định rõ, lấn chiếm, hủy hoại, gây ô nhiễm bao nhiêu m2 thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Việc xử lý bằng biện pháp hình sự chắc chắn sẽ hạn chế được tình trạng lấn chiếm, gây ô nhiễm, suy thoái đất đai ở nước ta hiện nay.

Ý kiến bạn đọc
Tham gia ý kiến về bài viết trên
Ý kiến của bạn:
Mã xác nhận:   Gửi