Góp ý dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai cần xây dựng các cơ chế thu hồi đất

Hồ Nguyễn Quân- Tòa án quân sự Khu vực 2 Quân khu 4

Trên cơ sở kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 và những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương và địa phương xây dựng dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) gồm 14 chương và 206 điều có nhiều điểm tiến bộ rất tích cực trong bối cảnh hiện nay, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước. Để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai, trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai cũng như thực tiễn áp dụng, tôi xin đề xuất một số ý kiến đóng góp xây dựng dự thảo Luật đất đai như sau:

1. Về chính sách khuyến khích đầu tư vào đất đai

Tại Điều 8 dự thảo quy định:

"Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học và công nghệ vào các việc sau đây:

1. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất;

2. Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có

mặt nước hoang hóa vào sử dụng;

3. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất. Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động vật tư, tiền vốn vào việc bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất, khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng”.

Quy định này kế thừa Điều 12 của Luật đất đai 2003, thể hiện chính sách khuyến khích của nhà nước đối với việc đầu tư vào đất đai, nhất là loại đất chưa được khai thác, sử dụng. Tuy nhiên, cơ chế để đảm bảo quyền lợi cụ thể cho người dân sau khi cải tạo phục hồi và đưa vào sử dụng đất hoang hoá, đất trống đồi núi trọc...thì chưa được quy định. Trên thực tế, trong những năm vừa qua, nhiều địa phương đã xảy ra tình trạng một số người dân cùng góp vốn đầu tư vào đất để phục hóa đất bãi rác có nhiều thùng, vũng; sau khi đất thùng, đất vũng chứa rác thải được phục hóa thành khu đất đắc địa thì cơ quan có thẩm quyền đã quyết định cho doanh nghiệp thuê khu đất này để kinh doanh, mà không quan tâm đến nhu cầu của người góp vốn, đầu tư, cải tạo, phục hồi đất. Hay có một số trường hợp cá nhân đầu tư cải tạo đất có mặt nước hoang hóa, khi kết thúc thời hạn đầu tư, đất có mặt nước hoang hóa đã thành vùng đất sinh lợi, người đầu tư đất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho thuê lại đất có mặt nước do chính họ cải tạo thành đất sinh lợi nhưng không được, với lý do là đã có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho một doanh nghiệp khác thuê với giá cao hơn…Điều này gây ra sự không đồng thuận của người góp vốn, đầu tư, cải tạo, phục hồi đất đối với quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, cần thiết phải bổ sung vào dự thảo quy định: ưu tiên đối với người đã đầu tư, bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất, khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng. Nhà nước tiếp tục cho thuê đất mà họ đã đầu tư sau khi hết thời hạn đầu tư, cải tạo đất. Thời hạn thuê là 50 năm và trong thời gian thuê đất được cho thuê lại với cùng mục đích sử dụng đất.

2. Đối với việc sử dụng, phát triển và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

Đất đai là một dạng tài nguyên đặc biệt có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh tế, an ninh quốc phòng của một quốc gia. Dự thảo quy định khá đầy đủ, toàn diện về các hình thức giao đất cho thuê đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường tái định cư; thời hạn sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…; nhưng lại chưa có quy định cụ thể nào về việc sử dụng và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Trong những năm gần đây, sự phát triển kinh tế đi đôi với quá trình CNH-HĐH đã làm cho quỹ đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp. Trong khi đó, nước ta là một nước thuần nông với trên 70% dân số hoạt động trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, nên nếu không có quy định về việc sử dụng và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp thì tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân sẽ không được bảo đảm.

Do đó, đi đôi với chính sách bồi thường, tái định cư, đào tạo nghề…nhà nước cần có quy định cụ thể về bảo đảm quỹ đất nông nghiệp bao gồm một diện tích nhất định, nhằm mục đích bảo vệ tư liệu sản xuất cho người dân. Thời gian vừa qua xảy ra tình trạng ở một số vùng đồng bào dân tộc thiểu số sau khi có quyết định thu hồi đất, tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không còn đất để canh tác và phải sống phụ thuộc vào nguồn cứu trợ của nhà nước trong một thời gian dài.

3. Đối với việc thu hồi đất

Có thể nói, việc thu hồi đất là vấn đề được đông đảo nhân dân rất quan tâm. Việc thu hồi đất trái với quy định của pháp luật trong thời gian vừa qua đã gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài và gây bức xúc trong dư luận xã hội. Dự thảo Luật đất đai lần này đã quy định cụ thể khá đầy đủ các trường hợp thu hồi đất tại chương VI của dự thảo như: Điều 59 "Các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh”, Điều 60 "Các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, Điều 61 "Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội”…Tuy nhiên, lại chưa quy định cơ chế thoả đáng để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất khi bị thu hồi, dẫn đến tình trạng có một số khiếu kiện về đất đai kéo dài. Theo tôi, Luật đất đai sửa đổi cần quy định rõ 3 cơ chế thu hồi đất. Cụ thể cơ chế "trưng dụng” là việc nhà nước trưng dụng quyền sử dụng đất áp dụng cho các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích cộng đồng không gắn với lợi nhuận của nhà đầu tư; cơ chế "trưng mua” được thực hiện đối với các dự án vì lợi ích cộng đồng có gắn với lợi nhuận của nhà đầu tư; cơ chế "thỏa thuận” được thực hiện đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội gắn với lợi nhuận của nhà đầu tư, trên cơ sở đồng thuận giữa nhà đầu tư và cộng đồng những người đang sử dụng đất.

4. Về nguyên tắc định giá đất

Khoản 3, Điều 107 của dự thảo quy định một trong những nguyên tắc trong việc xác định giá đất phải đảm bảo: "Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công (gọi chung là giá đất thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất”.

"Giá đất thị trường” đang được Luật đất đai hiện hành quy định như là một trong những nguyên tắc và căn cứ để định giá đất. Tuy nhiên chế định này đang tồn tại nhiều vấn đề bất cập, thiếu căn cứ để xác định giá, dẫn đến tình trạng giá đất thị trường luôn luôn bị thả nổi; việc định giá đôi khi còn mang nặng tính chủ quan, duy ý chí, gây nhiều khó khăn cho nhà nước và gây không ít thiệt thòi cho người dân khi nhà nước thu hồi đất. Dự thảo Luật Đất đai lần này tiếp tục khẳng định chế định "giá đất thị trường” là căn cứ đồng thời là nguyên tắc để định giá đất. Tuy nhiên, vấn đề "giá đất thị trường” thể hiện trong điều luật nói trên vẫn còn thiếu cụ thể nên có thể gây khó khăn trở ngại trong việc xác định giá đất để bồi thường. Theo tôi, cần phải Luật hóa "giá đất thị trường”, nghĩa là cần thể hiện rõ ràng, cụ thể về khái niệm "giá đất thị trường” trong điều kiện bình thường bằng một tỷ lệ nhất định so với giá đất do nhà nước quy định trong cùng thời kỳ, tạo điều kiện cho việc định giá đất thị trường được dễ dàng và chặt chẽ. Đồng thời, bổ sung thuật ngữ "giá đất thị trường” trong phần "giải thích từ ngữ”, vì đây là thuật ngữ đang được sử dụng rộng rãi trong các văn bản pháp quy và cũng được sử dụng nhiều lần trong dự thảo luật. Việc định giá đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, có sự tham gia của người dân; cơ quan định giá đất và phê duyệt giá đất cần phải độc lập với cơ quan ra quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Về định kỳ xác định khung giá đất (Khoản 3, Điều 108 dự thảo)

Theo dự thảo luật thì định kỳ xây dựng khung giá đất là 05 năm, thời gian như vậy là quá dài sẽ không theo kịp với những biến động về thị trường hàng hóa nói chung, thị trường bất động sản nói riêng; là cơ hội để giá đất phát triển một cách tự phát, gây lũng đoạn thị trường, nhà nước khó quản lý về giá đất. Do đó, đề nghị sửa đổi thời gian xây dựng khung giá đất là 03 năm một lần. Đồng thời giữ nguyên nội dung: khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 180 ngày trở lên thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất.

Ý kiến bạn đọc
Tham gia ý kiến về bài viết trên
Ý kiến của bạn:
Mã xác nhận:   Gửi